20060724房地产金融教学辅导.docVIP

房地产金融教学辅导 一、教学提示 本章集中介绍房地产金融的基础知识，它是房地产业微观经济运行的重要内容。通过金融方式，特别是抵押贷款方式，将大大提高居民的支付能力，从而有利于扩大销售；通过金融手段筹集资金，使房地产开发成为可能。本章讲述的是理解房地产房地产开发、营销、估价等章节的基础。房地产金融领域，要分别从房地产市场的各个角度研究资金的融通问题，其核心是抵押贷款。 二、重点讲解 1、房地产金融的特点 读者要注意，这里所讲的房地产金融的特点是与一般金融比较而言的。其主要特点有：（1）融通资金量大。这是由房增价值量大引起的。不仅房增 开发需要大量资金投入，生产性贷款数量大，而且居民购买的住房也是价值最大的超耐用消费品，汇集成住房消费信贷总额也是比较大的。（2）偿还期较长。一方面，房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长；另一方面，居民的购房抵押贷款在一次性贷进以后，也需要在较长时间内逐年归还本息，由此决定贷款的偿还期也相当长。（3）全权较可靠。由于房地产具有保值增值的特点，作为贷款的抵押担保品比较可靠、安全，一旦发生违约时，可以用拍卖抵押的房地产的手段，收回所贷资金。特别是个人住房抵押贷款，个人的信用度和安全性更强。掌握这些特点，可以使我们认识房地产金融具有独特的优势，积极拓展房地产金融。 2、购房抵押贷款的计算。 购房抵押贷款的计算是一个难点，其基本原理是货币的时间价值。尽管购房抵押贷款的具体方式可能千差万别，但是考虑货币的时间价值是一切抵押贷款的基本原则。书中介绍的本息均摊的抵押贷款(Constant Payment Mortgage,简称CPM）是目前最为普遍的一种。大家可能熟悉的个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款也都属于此类。计算的基本公式来自于期末年金的现值公式。在计算中，将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。所以有： (7.1) 其中:MP =每月付款额 P =贷款总额 n =贷款年限 RN =年利率 为了帮助读者理解，这里以一宗贷款总额为十万元，贷款期限为30年，贷款利率为12％的本息均摊抵押贷款为例，求得第一年的每月付款额，并将计算结果列于下表。从表中看出，每月还款额由利息和本金两部分组成，而且是扣除利息之后，才能清偿本金。标准的固定利率抵押贷款中，每月付款额必需大于每月应付的利息额。由于在贷款初始阶段，贷款总额很大，因而在恒定的每月付款额中，绝大部分是用于清偿利息，本金减少量很少。 由此，读者应该能够理解购房抵押贷款是如何帮助购房者提高购买能力的。 表　十万元，30年期，利率为12％，抵押贷款第一年每月还款情况 月末 贷 款 余 额 偿 还 的 本 金 偿 还 的 利 息 1 99,971.30 28.70 1000.00 2 99,942.31 28.99 999.71 3 99,913.04 29.28 999.42 4 99,883.47 29.57 999.13 5 99,853.60 29.87 998.83 6 99,823.44 30.16 998.54 7 99,792.97 30.47 998.23 8 99,762.19 30.77 997.93 9 99,731.12 31.08 997.62 10 99,699.72 31.39 997.31 11 99,668.02 31.70 997.00 12 99,636.00 32.02 996.68 3、房地产融资的基本方法 （1）银行贷款。银行贷款是房地产融资的主要方法，读者首先应该了解目前房地产企业可以申请的三种贷款类型，并在实际工作中加以应用。 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企业在银行的存款和必备库存现金等。 第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。 （2）证券市场融资。读者必须掌握房地产业利用证券市场融资的三种方式第一，房地产企业直接发行股票（或债券）进入证券市场；第二，房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进入证券市场的目的。第三，一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业，从而达到上市公司与