御景华府12月营销方案.pptVIP

377 248 259 258 272 167 187 207 成交套数 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 月份 城北130-144㎡户型3-10月单月最高销售量是10月，377套，御景华府12月清盘意味着128套140㎡户型要全部售完，占到整个城北10月消化量的34%。 城北3-10月130-144㎡户型销售套数 小结： 牺牲利润——市场已进入淡季，刚性需求在1-10月已得到充分释放，销售量急剧萎缩。而御景华府项目销售面临诸多阻力，如在短时间内实现突破性销售，势必要牺牲一部分利润，但如果价格不能一次调整到位，则对销售的促进不大。 影响形象——御景华府正处于提升项目形象的阶段，产品价值日益突显，为二期溢价奠定基础。如降价不仅影响项目形象，使项目从区域第一阵营中淘汰，同时由于项目贬值将给前期购房客户带来不满情绪。 对资金压力缓解作用小——12月银行放款难度大，当月销售仅能收首付及少量一次性回款，对资金压力的缓解作用较小。 综合来看，仓促清盘弊大于利。 四、营销执行方案 1、加大推广力度 华商报、短信广告密集投放，户外、网络、房周刊辅助发放项目信息，提升来访来电量。 2、启用临时售楼部 文景路临时售楼部昭示面较好，是前往首创国际城必经之路，且与魏玛公馆仅一路之隔，建议启用，以有效拦截竞争对手客户。 营销策略 3、拓宽销售渠道 设外展点——建议在北郊大型超市，如人人乐、华润万家设置外展点，深度覆盖北郊常住客户群。 招聘销使——进入12月，各项目为促进销售均有不同程度的促销，建议招聘5名销使，在竞争对手售楼部以及北郊主要交通路口派单，提升项目覆盖率，拦截竞争对手客户。 陕北巡展——成交客户中陕北客户约占35%，其中主要集中在延安、榆林和黄陵，建议在客户集中的城市做巡展，以团购优惠进一步深挖陕北客户。 金源·御景华府12月营销方案 800亩城运公园畔 40万平米名流府邸 一、城北市场简析 二、区域竞品分析 三、项目现状分析 四、营销执行方案 一、城北市场简析 2009年10月，西安商品房成交面积为142.07万㎡，创09年以来单月新高，住宅销售面积131.76万㎡，同比增长199.9%。 城北区域10月住宅成交占全市住宅成交28%，领先各板块。 城北市场：量价齐跌 进入11月，房市已经迎来了传统淡季，从近期的数据统计显示，西安各区除长安区外，房价均出现不同程度的下调，而城北区降幅最为明显，出现量价齐跌的情况。 10月最后一周集中放量，11月城北量价锐减，47周城北区商品房累计销售596套，较46周下降9套；普通住宅成交均价也大幅下挫。 近5周均价及成交量呈下滑趋势 房市进入传统淡季 售楼中心门可罗雀 优惠到期放量集中 观望情绪渐浓 城北市场供应增大 销售压力骤增 城北发展潜力巨大 配套成型尚需时日 经过成交放量后，北郊市场进入相对的低迷期。 二、区域竞品分析 魏玛公馆： 地理位置：凤城九路与文景路十字 占地面积：77920平方米 建筑面积：30 万平米。 产品形态：高层、小高层 产品价值点：全国性品牌开发商，超豪华私家会所，63000㎡空中巴比伦花园，外立面是石材及高级面砖，入户大堂精装修：一楼全石材铺装，带吊顶。 最新动态：三期红馆11月加推C3、C4两栋楼，均价5800元。 主推80-90㎡户型，赠送17㎡，折合单价5100元。 白桦林居： 地理位置：凤城八路与凤城九路之间 占地面积：600亩 建筑面积：65 万平米。 产品形态：公寓/洋房/小高层/ 高层 产品价值点：区域品牌开发商，地标性生态大盘，产品线丰富，超低容积率，社区1500㎡的白桦林，24小时热水，配套有幼托，小学，超市，高级会所。 最新动态：高层均价4800-5000元，11F小高层均价6300元，对价格拉升较大。目前白桦林居即将清盘，白桦林间已开始推广。 风景御园： 地理位置：凤城八路城运公园对面 占地面积：262亩 建筑面积：45 万平米。 产品形态：高层、小高层 项目价值点：两梯两户，景观强调九宫格居局，有九处主题园林，60亩下沉式中央水景广场。3600㎡类五星级私人会所。目前又高调推出英式管家服务。项目外地面是石材及高级面砖，入户大堂豪华精装修。 最新动态：9月加推景观楼王，140-160㎡，均价8000元/㎡。 10月推出摩尔公寓，50㎡-70㎡，均价6000元/㎡。 普通住宅均价6000元/㎡。 首创国际城： 地理位置：凤城十一路北 占地面积：500亩 建筑面积：168 万平米。 产品形态：34层高层 项目价值点：规模性楼盘，由全国知名品牌打造，开创 800米南北中轴