苏州昆山整体市场的研究分析报告.ppt

三、各版块销售情况对比分析 区域 销售率 环比上月 花桥 78.50% ↑0.4% 开发区 77.10% ↓0.4% 玉山 84.30% ↓0.8% 千灯 81.10% ↓0.4% 周市 87.30% ↑2.7% 巴城 81.90% ↓2.5% 张浦 85.50% / 陆家 84.40% ↑1.4% 南部水乡 82.70% ↑5.1% 昆山整体 81.30% ↓0.1% 2010年5月各区域销售率 5月昆山商品房市场整体销售率继续回落，其中住宅项目回落较大，商业类项目销售率稳步上升。就各区域来看，部分区域由于没有新增供应偏少，销售率出现小幅上升，其中南部水乡上涨5.1个百分点，但从整体上，昆山商品房销售率继续保持回落的势头，这将对于昆山楼盘项目特别是住宅类项目构成一定的考验，尤其是新开楼盘。这也会在一定程度上倒逼开发商做出比如优惠打折等相关销售策略上的调整， 市场部观点： 四、各版块价格因素分析 通过图表可以看出，昆山市主力产品类型为小高层、高层住宅为主，而以低密度住宅譬如别墅、花园洋房为辅，并有少量多层公寓弥补了该区域内的产品形态。 市场部观点： 昆山房地产市场研究 1、城市房地产开发总体概况 2、住宅市场分析 3、商业市场分析 4、酒店式公寓市场分析 5、办公楼市场分析 6、房地产市场总体分析 一、商业概述 作为全国百强县排名第一的昆山市，目前人口超过200万，城市面貌日新月异，居民收入逐年快速增长，消费需求供需两旺。 昆山市商业设施主要集中于老城区，主要包括商业街，百货公司，特色商业街，娱乐中心，大卖场（生活类及专业卖场），专业市场等。 以人民路，亭林路，百润发等代表的昆山市商业，基本满足市民基本的生活消费需要。 目前昆山市的商业设施不但向本地居民提供服务，同时也吸引着周边城市的居民前往，如太仓和上海。 现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山零售市场最大的矛盾之一 。 人 民 路 商 圈 城北萧林路商圈 老城区火车站商圈 城东商圈 商圈分析 一、商业概述及分布 中心片区：由城市核心地带主要街道构成，是昆山传统商业区，辐射范围可达全市及下属其他乡镇。城北片区：传统居住区，档次中低，工业用地开发基本已形成蔓延之势，商业一直发展不好。城南片区：由沪宁铁路、规划沪宁高速铁路、沪宁高速公路及312国道组成的交通屏障，商业、办公同步发展。城西片区：昆山市高档住宅楼盘集合地，森林公园和大学城的建设使城市向西发展有一定的基础，现今以社区小商业为主。城东片区：在市政规划中，城东片区将被打造成商业、商务办公和居住为一体的整合体，商业氛围尚未形成，政府规划重点地区，前景看好。 目前昆山商业依然是以传统的市中心人民路沿线为绝对核心，其他区域商业配套普遍发展滞后，没有跟上区域的规划。 昆山市区商业呈现片状分布，五大片区发展不平衡。 二、商业主干道研究 人民路 人民路（前进西路至朝阳西路段）是昆山市最繁华的商业街，这条约1000米的商业街，以正阳桥为界分为南北两段，包括昆山宾馆（4星级），世纪商厦，新华书店，肯德基餐厅（2家），利玛商城，新世界商厦，苏州美罗城昆山店，正阳大楼商场，昆山商厦，美罗云集于此。 小结： 作为昆山商业的代表，人民路商业街客流量大，服饰类商品最为集中。 从商场的规模与品牌方面，除昆山商场外，人民路的商场普遍呈现面积小，品牌低档的特点。 昆山商厦作为大型百货公司，其购物环境，品牌档次明显高于其他商场，其以规模优势，环境优势，品牌优势等获得了当地消费者的认同。 昆山商厦的成功说明了昆山居民对于商场的规模、环境、品牌方面的需求，同事也说明了昆山市民具有相当的消费能力。 亭林路 亭林路是昆山另一条商业街，位于前进西路以北，于人民路相连接，被指马鞍山东路，亭林公园，著名的奥灶面馆就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商业节基本都是街铺，包括服饰、饰品、鞋等，此外，有多个楼盘选择在亭林路上开设了销售处，形成了亭林路商业街的一大特色 亭 林 路 商 圈 北门路 北门路位于昆山“城北”，是昆山主要的居住区，人口密集。以萧林路为界，北门路北段娱乐业比较发达，是昆山主要娱乐场所之一。现有的商铺都是由近年来开发并已逐步成熟的小区沿街商铺组成，大多都是几十个平米的面积。北门路的主要消费这位周边居民，属于社区商业街。 北 门 路 商 圈 商业卖场研究 昆山欧尚商业中心 目前是昆山最大的一家大型超市，同时也是欧尚在中国启动的第一个商业中心。 开业时间：2009年1月11日 总占地面积：56000平方米 大型超市卖场面积：14000平方米 位置：坐落于昆山白马泾路与超华商贸城比邻 车位：696个免费停车位 交通：104、5、126、20路公交车直达 理念： “低价、选择、服务、质