福临门大酒楼地块项目整合定位规划及其营销策略方案.pptVIP

3、单体户型平面图 北向单位 三房套内：69.54方 预估建面：86.92方 南向单位 两房套内：50.75方 预估建面：63.43方 一房套内：37.78方 预估建面：47.22方 4、商业规划示意 建议商铺的进深为4.5m，开间为3～5m 面积控制在15～20方左右，控制总价段 5、住宅出入口效果示意 台阶式步入二层住宅大堂沿途设置景观 6、住宅出入口景观示意 项目整体营销推广策略 Part 6 一、销售现场体验 鉴于项目周边环境状况较差， 建议在销售中心开放前做出一定的环境及服务等给客户现场体验， 以减弱项目外环境造成的不良影响， 利用现场的氛围及客户的新鲜感受，促进成交。 项目主力锁定两个分段客户 一类是要吸引依赖区位便利性的刚性需求客户和投资型客户，他们来自广州中心区的普通白领、准婚夫妇，他们关注价格、产品实用、交通便利性； 一类是需要购房迁户口方便子女就近入读公立学校型客户，他们来自周边大型楼盘业主、私营小企业主，他们关注地段、教育配套、交通，但是比例较少。 客户来源 置业动机 产品形式 需求面积 总价承受能力 新广州人 刚性需求，首次置业 多层/小高层 精致两房 55-100万 投资客户 多次置业 不定 小两房 看中地段和车站客流 购买学位/改善型 多次置业 多层/小高层 两房和三房 80-100万 项目整体定位--客户定位 本项目主力客户群 脱离周边非主干道传统商业定位 打造一条集饮食、购物、休闲于一体；既可以覆盖周边车站人流，又可以满足小区住户的生活、休闲、娱乐需求。 商业面积有限1000-2000㎡ 项目地块本身局限性 外围商铺环境 租售均不旺 未来汽车站客流较大 项目整体定位--商业定位 项目整体开发概念 Part 4 ——我们项目面临的两大开发要点—— 项目周边的环境杂乱，住宅档次难以提升，如何改善？ 项目临近新市桥汽车站人流汇集，商业价值如何挖掘？ 一、商业价值提升战略 周边商业现状：由项目分析可知， 目前项目周边的商业气息较淡，社区的首层商铺大部分空置； 商业开发机遇：在新市桥客运站未来投入使用后，距离客运站最近的本项目，将会聚集较多的人流量。 新市桥客运站 项目地块 社区 社区 对于商业开发的思考： 打造区域内特色商业拉动新汽车客运站人流提升商业价值； 与此同时也为项目的住宅提供服务并提升价值。 ——传统的商业做法—— 整个首层做住宅底商 做专业市场的商业形式 引进中型超市统一经营 项目地块临主干道市广路沿街的位置很窄，规划路仅为社区干道，商业价值难以提升 专业化的市场经营难度大且培育期长，同时对住宅档次的影响很大 招商难度大且租金水平上不去，将直接影响商铺的价值回收 均不适合本项目 在商业中央开辟一条园林式的休闲道示意图 园林式休闲商业街——剖面图 建议商铺的层高适当加高，由可业主自行做添加一层做复式商铺，从而加大实用面积，提高单价。 ——创新的开发思路—— 打造区域内首席园林式休闲商业街 做绿色园林植物及休闲座椅设施 商业街、商铺上方为住宅 商业街顶部做特色造型 局部镂空效果 局部有顶效果 园林式休闲商业街效果示意 园林式商业休闲街的业态以提供生活配套为主，同时借周边的客运站之利好，涵盖一些搭车客人所需的服务。 面包店 干果店 饮品店 药店 报刊店 牛奶店 便利店 杂货店 生活用品店 园林式休闲商业街业态建议 打造园林式的休闲商业街 对于项目有哪些优势？ 以商业街的形式，可减小街铺的面积，拉升单价 所有商铺均为通透型，一面临项目商业街，一面临外街（新市桥客运站、花卉市场） 以新市桥客运站为主临街面，充分吸引客运站的人流量 由于项目的地块限制，无法有多余绿地做绿化，且由于限高，也不可能利用架空层做绿化，在首层商业街做一条园林式的休闲商业街，在一定程度上给业主提供了绿色生活及活动空间 二、住宅价值提升战略 周边住宅现状：由市场分析可知， 目前项目周边的二手大型社区较多，与项目未来的产品产生竞争； 住宅开发机遇：未来市桥板块极少新货供应，整个市场一手产品稀缺。 对于住宅开发的思考： 充分考虑周边二手楼对项目的影响，准确定位产品及总价段； 与此同时打造属于项目自身的创新独特概念，深层次挖掘潜在客户。 ——与项目规模类似的传统住宅做法—— 做纯投资型公寓产品 普通住宅 中高端住宅 根据市场调查，广州限购之后，整个番禺市场的公寓产品销售缓慢， 且项目周边村屋较多，公寓租价低廉，不适合做投资产品 由于项目周边环境较嘈杂，做普通住宅降低项目档次 项目环境较差，同时受规划局限，无法做高端产品 均不适合本项目 面对项目的特点，如何提升项目的住宅价值？ 非景观规模大盘 非CBD城市中心 非舒适性奢华住宅 独特、个性化、创新的精品住宅典范才能够