许昌五女店镇800亩项目开定位及其物业发展建议报告.pptVIP

项目初期——以外溢客户为目标导向，就地城镇化客户为突破口，保证项目成功启动，发出市场声音 客户定位 全国现象 项目初期 市场环境 项目开发目标：项目风险可控下的首期成功开发是首要的，其次是利润和品牌实现 区域价值 项目自身 城市框架尚未拉开 房地产板块价差不明显外溢客户趋势不明显 区域不在规划范围内 偏远、陌生、认知低 未形成郊区化置业一极三化协调中心镇区价值 配套建设尚不完善 风险控制下营销为主驱动低价产品是唯一竞争力 主力客户 就地城镇化 郊区化抗性最小，置业动机最显性，地缘主导下最容易引爆市场 重要客户 主动外溢客户 初期郊区化抗性具备可引导性， 具竞争力的可替代产品价值 次要客户 被动外溢客户 初期郊区化抗性较大，完全价格挤压型，隐性特征明显整体较难引导 强势营销推广、环境优势放大、交通配套加强，减少郊区抗性 * 项目中后期——城市发展和市场趋势下，以更加复合价值引导更多郊区化外溢客户 客户定位 全国现象 项目中后期 市场环境 项目开发目标：项目风险可控下的首期成功开发是首要的，其次是利润和品牌实现 区域价值 项目自身 城市框架持续拉开 房地产板块价差拉大 外溢客户趋势明显 邓庄开发，区域认知加强 区域内其他项目开发，形成郊区化置业一极 配套建设逐渐完善 大规模郊区化生活氛围 品质性价比形成口碑传播 主力客户 被动外溢客户 区域认知加强，郊区化抗性减小，置业动机逐渐多元化，中后期在品质口碑引导下，价格不是唯一理由，品质性价比型工薪阶层成为主力 重要客户 主动外溢客户 客户层级提高、数量难以支撑可持续目标，作为重要标杆客户带动被动外溢 次要客户 城镇化客户 无法支撑项目的可持续开发目标，中后期数量逐渐减少 加强大规模、郊区化生活方式引导和完善，持续营销推广 * 紧随区域价值及客户演变趋势，前期超具吸引产品力激发客户需求，后期逐渐主流升级 开发阶段 启动期 提升期 成熟期 项目价值特点 区域生态环境、规模价值 项目成功启动，成为市场郊区化居住一极，配套逐步完善 配套完善，项目品质口碑建立 区域市场特征 区域价值不认同，存在陌生、配套不成熟抗性 区域内其他项目开发，区域居住价值得到认可，郊区化置业行为正在被引导 邓庄开发致使项目由远郊—近郊，区域内开发使得区域价值得到普遍认同 开发目标设定 成本可控下成功启动项目，突破区域陌生抗性 持续现金流支撑，项目形象的强化 开发重心逐步转向利润最大化 客户策略 以外溢客户为目标导向，就地城镇化客户为突破口通过稀缺、创新的竞争力产品创造和引导需求 通过主动外溢带动被动外溢客户，保证客户口径拓宽和大盘客户量的可持续性 被动外溢客户为主，需求多元升级，更多的品质性价比工薪阶层成为项目主力 客户定位 全国现象 客户梯队设计 * 项目初期以高性价比、高附加值“低密度+洋房”产品驱动，成本可控且具有竞争优势 产品定位 全国现象 项目初期 客户 需求细分 对应驱动产品 就地城镇化 房屋拆迁增补型 低层产品 刚性婚房型 低层产品 品质性价比型 低层产品/独院产品 主动外溢型 稀缺物业追求型 经济型低密度 品质环境追求型 性价比洋房 养老兼投资型 性价比洋房 被动外溢型 价格挤压型 性价比多层 经济型低密度 联排为主 高性价比洋房 类低密度为主 开发目标：低容产品开发成本较低，资金投入可控，有利于分线控制目标 竞争优势：远郊低容产品与城区在售项目相比，具备一定竞争优势 * 项目中后期考虑在尽可能拓宽外溢客户前提下实现持续开发和经济效益最大化 产品定位 全国现象 项目中后期 物业类型组合 标杆产品+主力产品：经济型联排驱动 主力产品：性价比类低密度洋房（5—6层为主） 项目初期状况 陌生、配套不完善； 仅有启动期产品和营销展示发力，未来生活场景和生活方式塑造； 客户：就地城镇化和少量外溢客户为驱动 物业类型组合 项目中期状况 区域价值逐渐显现； 自身配套逐步完善； 客户：城镇化客户减少，主动外溢和被动外溢客户增加 物业类型组合 项目后期状况 邓庄开发，项目成为近郊 配套成熟度高，品牌口碑传播； 客户：更多品质性价比外溢客户进入 联排标杆驱动； 洋房产品多元化打造； 适当增加小高层试探市场 仅以少量别墅为标杆； 后期在市场接受度许可、价格可支撑下，以洋房和小高层为盈利主体，保证项目利润最大化。 * 从项目区域特征、产品及营销需要，确定项目形象定位关键词 形象定位 全国现象 定位前提 营销需要—— 项目区域特征 产品特征—— 区域具备郊区化大环境、氛围 成片开发加强郊区生活方式认知 自身资源不强势，不具竞争优势 经济型高性价比低密度规模社区 化解区域陌生：鲜明的形象利于项目突破区域陌生，吸引客户眼球、提升项目形象气质； 营销需要：赋予易被客户和市场接受的生活理念，制造市场效应 低密度、异域风情、 远离