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盈利能力——利润结构分析 主营业务盈利能力逐渐增强，利润构成趋于合理，抗风险能力增强。 物业评估增值仍占较大利润比重（24%），虚增利润空间。 盈利能力——利润剖析 2010年末物业评估增值33.5亿，集团拥有物业34.7万平米，平均每平米增值9700元。 集团销售净利率基本保持在18%左右； 2010年数据略高于保利及万科数据，不低于行业水平； 物业评估增值收益仍占较大比重，对于提升当年利润空间产生较大影响。但此收益非常规稳定收益来源，存在较大不确定性，占比应越少越好。 盈利能力——利润率分析 经营利润率、净利率均高于主营业务利润率，说明主营业务盈利能力较差，集团利润很大程度依赖于物业评估增值和其他收益 2010年主营业务利润增长，成为集团利润主要贡献来源 盈利能力——利润率比较分析 盈利能力——比率分析 运营能力 ——资产总额增长，流动资产占比很高；有息负债进一步加大；经营性现金流负增长，期末现金余额增加源于高额负债。 集团资产总额逐年上升，现金、存货等流动资产余额相应增长； 流动资产占绝对比重（87.7%），非流动资产比重较小； 但随近年来投资性物业的增长，非流动资产占比有所提高 运营能力——资产结构分析 负债总额大幅提高，2010年末同比增长66.5%，用以支撑集团高速扩张。 银行贷款、优先票据等有息债务已由2009年末的140亿增至2010年末的311亿，比重上升至38%； 预收账款比重大幅降低，源于2010年较高比例的销售确认。 运营能力——负债结构分析 经营 活动 投资 活动 筹资 活动 原因分析 1 + + + 如果投资活动现金主要来自于投资收益，则形势良好;如果是投资收回则需谨慎 2 + + - 尽管需要偿还资金,但财务状况比较安全 3 + - + 通过融资进行投资,往往处于扩张期【好！】 4 + - - 既偿还以前债务, 又要继续投资 5 - + + 经营创现能力较差,主要靠借债维持生产经营 6 - + - 经营活动已经发出危险信号 7 - - + 靠借债维持经营活动与生产规模的扩大。需迅速度过难关；若成熟期企业，非常危险 8 - - - 财务状况非常危险。常由过快扩张引发，但经营状况恶化，企业已进退两难 ? ? ? ? 如何看现金流量？——二看贡献 * 恒大期末现金流逐年增加； 但现金流构成有待调整，主营业务现金输入能力需要稳定与加强。 经营性及投资性现金流未能贡献正向现金流入，与企业性质及集团急速规模扩张有关； 主要现金流入来自融资活动，给集团带来高额负债。 运营能力——现金流分析 运营能力——比率分析 ＋ ＋ ＋ 偿债能力 ——资产负债率逐年走高，未来5年偿债压力较大。 集团资产负债率自2008年以来呈逐渐上升趋势； 2010年79.5%的资产负债率已高于同业，并超过行业均值，比率偏高。 偿债能力——资产负债率比较分析 集团2010年有息负债仍以银行长期抵押贷款为主； 于2010年发行了5年期总额87.5亿元的优先票据融资； 以2010年末的负债金额为基础，未来5年内集团将承担近600亿的还债压力，并每年还款额均在100亿以上。 偿债能力——有息负债分析 偿债能力——比率分析 ＋ ＋ * 财报分析的意义 恒大地产 财务简析 总行公司银行部 2011-12 * * 分析 评价 预测 企业是否有能力按期还本付息？ 企业的偿债能力 企业的现有负债 企业的盈利能力 企业的现金流 融资决策： 是否给企业融资及采用哪种融资方式？ 融资决策的基础 预测融资的风险与回报 评价现在 了解过去 预测未来 财务报表 用以获取企业各项基本活动的主要信息 财报分析的意义 * 规模 、结构 、变化 * 财报分析——基本方式 看财报不能孤立看指标，灵活使用参照物 看财报要当成一个系统工程，把各个指标全面综合起来判断 看财报要动态的看，注意各个数据指标的变化趋势 要注意不同的行业，同一企业不同的成长周期以及所处的行业地位及营销战略对指标的特殊影响 几乎没有一个企业的三大报表都是非常完美的，不可能所有的财务指标都很靓丽，所以对于不太好看的地方，我们要客观判断它的影响是根本性的还是可以当成瑕疵容忍的 看财报不仅仅是为了总结过去，更主要是的想利用过去来预测未来 财报分析——重要原则 * 财报分析——分析角度 * 趋势分析 结构分析 比率分析 20 15 10 10 45 20 30 45 67 76 A C B E D 财报分析——实用方法 * 应在同等计算口径下，结合行业水平综合判断 地产企业财报分析——注意几个问题 预收账款 关注土地储备及未来开发面积 财务概览 ——资产、收入、利润、现金大幅增长，企业发展迅速 财务概览 CAGR = 91% CAGR = 119