GW深圳星河雅宝工业城改造项目@整体定位产业发展战略.ppt

深圳星河雅宝工业城改造项目整体定位及产业发展战略研究 谨呈：深圳星河房地产开发公司 本次研究成果旨在为雅宝工业城产业升级改造提供第三方意见和建议本次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究 报告结构 雅宝工业城位于梅林关外东北侧，深圳市中心轴线北向延长线上，距福田中心区约15分钟车程，行政隶属于龙岗区南坑社区 项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，07年进行的民乐立交、梅坂大道的改造工程及福龙路、新区大道等主要道路的开通有效缓解梅林关交通压力，通往市区更加便利 深圳地铁4号线将于2010年建成通车，项目距民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离 深圳轨道交通4号线由一期工程和二期工程组成，全长20.5公里，以深港边界的皇岗口岸为起点，直达龙华新城区中心，是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线。 4号线一期工程由福田区皇岗口岸至少年宫，已于2004年12月通车，二期工程南起少年宫，穿越莲花山、梅林关，北止于龙华新城区中心清湖站，长16公里，预计将于2010年建成通车。 项目距深圳地铁4号线民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。 项目周边现状以工业区、旧村和居住区为主，未来周边规划为北侧工业用地，西、南侧为居住用地。现状北侧及西南侧工业区形象较差，西侧和东南面分别为水库和山体，自然景观较优 项目北起规划路，南至民乐工业园， 西滨民治水库， 东抵银湖山，梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，将地块分割为3部分 雅宝工业城总用地面积为62.1万平方米，用地性质从西到东分别为居住用地、工业用地和林地，实际可建设用地面积约29.2万平米 项目基地用地现状以空地、工业建筑、水库和山体为主，基地开发强度低，现状建筑密度小 地块地势西低东高，南北低中间高，整体呈现屋脊状，其中可利用地块地势平坦，利于建设开发 地块地势西低东高，南北低中间高，东西最大高差为30米，整体呈现屋脊状。 可利用地块地势比较平坦，便于开发建设。 项目基地内外拥有真山真水的原生态环境，生态资源优势突出，具备建设生态型、高品位项目的先天条件 雅宝水库位于项目基地东部，水质清澈，水库周围绿树环绕，环境十分优美。 民治水库位于项目西侧， 水库面积较大，景观价值高。 银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。 项目基地依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。 地块价值挖掘：与中心区便利连接+原生态环境 报告结构 深圳产业发展呈“二、三、一”的格局，第二产业中高新技术产业占据重要地位，第三产业发展迅速，但现代服务业发展滞后 2006年深圳三次产业结构为0.1：53.2：46.7，产业发展呈“二、三、一”的格局，同时形成金融、物流、高新技术、文化四大产业支柱。 2006年实现工业增加值2858.12亿元，比上年增长17.3%。工业保持较快增长。第二产业内部行业集中现象严重，电子信息产业的高新技术产品产值达到5754.72亿元，比上年增长30%，占全部高新技术产品产值91.3%，占全市规模以上工业总产值的比重达到49.3%。 2006年深圳第三产业增加值达2655.88亿元，占国内生产总值的46.7%，内部产业结构表现出传统服务业强、现代服务业发展滞后的局面。 目前深圳产业结构处于转型期，从韩国、新加坡等国家的发展经验来看，深圳未来的经济结构将向以先进制造业和高端服务业为主的第四产业发展 深圳市政府相继出台政策，鼓励、促进先进制造业及高端服务业的发展，加速推进产业转型和城市升级 力争用5年左右时间，巩固和提升工业优势地位，建成中国乃至亚太地区先进制造业基地和研发创新基地，成为泛珠三角区域的生产管理中心和生产服务中心，重点发展电子信息、先进装备制造等产业，培育壮大三大战略产业 …… ——《深圳市工业发展“十一五”规划》 从产业转型的效果来看，传统劳动密集型企业陆续外迁，先进制造业、服务业稳步发展 从目前实际情况来看，“外迁”企业往往迁出的是土地需求量大、能耗大、劳动密集的加工生产环节，其企业总部和研发、设计、营销、外贸等“核心”依然留在深圳。如富士康将其全球运筹总部暨全球制造中心设于深圳。 与此同时，一批IT、生物工程等高新技术企业企业纷纷“落户深圳”。深圳高新技术支柱产业发展稳定，增长迅速。 2006年深圳实现高新技术产品产值同比增长29.1%。 2006年深圳第三产业增加值达2655.88亿元，占国内生产总值的46.7%。2006年人均GDP达到8619美元，按照经济发展的一般规律，深圳服务业应进入加速发展期。 根据深圳的产业布局，