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城市市场趋势判断决策程序 城市选择决策体系 宝山壁画 宝山壁画是引人注目的昂贵文物。此壁画发现于阿鲁科尔沁旗东沙布乡境内。1994年列为“全国十大考古新发现”之一。宝山壁画中最引人注目的是《杨贵妃教鹦鹉图》。该画高0.7米、宽2.3米，用于笔重彩绘制，最突出的表现了 晚唐风格。唐代擅长绘贵妇仕女的大师周昉绘制了《杨贵妃教鹦鹉图》，不仅享誉中原，而且还影响全国各地。发现于阿旗宝山古墓里的这幅画，就是契丹人聘请中原画家按照周氏风格绘制的， 技法深得周氏画风的真传。在唐人真迹稀如星风的今天，能够从中完整了解唐代人物画的杰出成就，堪称美术史研究的辛事。这幅壁画现今保存在阿鲁科尔沁旗博物馆，历经千年，恍如新绘，是该馆的镇馆之宝。 欢迎大家观看！ 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 商品住宅价格增长空间 　 7.1 6.8 6.4 6.3 6.6 7.1 6.7 成都 　 11.9 9.6 9.5 9.1 9.7 9.9 10.7 南京 　 11.6 8.5 8.3 7.3 7.7 8.1 8.6 杭州 　 7.5 7.8 7.9 8.5 10.0 11.7 13.2 广州 9.6 9.7 10.6 11.3 12.5 13.4 14.3 14.7 沈阳 7.8 7.6 7.1 7.4 7.2 7.7 8.2 8.3 武汉 9.7 8.3 7.2 7.8 7.8 8.5 7.4 7.9 天津 6.4 5.8 6.1 6.2 6.6 6.8 6.9 7.3 深圳 10.0 9.7 9.8 10.9 12.4 13.4 15.9 17.2 北京 10.8 11.5 9.4 8.8 8.4 8.4 8.4 10.2 上海 　 7.60 7.90 8.20 8.90 9.40 9.60 10.4 全国 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 　 人均储蓄余额：支付首付的能力； 人均可支配收入：支付月供的能力； 人均可支配收入增幅：影响到居民的消费信心，进而影响到其消费倾向； 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年来房价的透支程度 0.48 0.83 0.51 0.12 0.25 0.21 深圳 1.64 1.95 1.27 1.69 0.17 0.55 武汉 0.24 0.30 0.45 (0.03) 0.26 　 沈阳 0.92 0.47 5.03 　 0.74 3.63 东莞 0.17 0.52 (0.02) (0.69) 0.29 (0.38) 北京 2.12 1.28 1.20 3.90 　 　 珠海 1.46 1.27 1.65 　 　 　 宁波 2.10 1.12 1.41 3.75 1.72 　 南通 0.41 0.48 0.40 0.35 　 　 西安 1.05 1.85 0.63 0.68 0.22 (0.38) 天津 0.97 1.35 0.31 1.24 0.83 (0.05) 重庆 2.19 2.19 1.95 2.43 0.08 1.41 上海 近3年均值 2004 2003 2002 2001 2000 　 房价收入比 房价收入比＝（商品住宅均价×90）/（人均可支配收入×户均人口） 计 算： 纵比：房价增长与收入增长的匹配程度——2003年前房价增长低于收入增长 横比：各城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小 比 较： 房价增长空间的辅助判断： Gemdale Corporation 目 录 集团投资决策程序优化 2. 城市房地产评价体系研究 3. 对应于集团投资决策的项目评价指标体系 Gemdale Corporation 集团当前项目决策评价指标体系 当前项目决策评价指标体系核心指标 项目全投资IRR 项目销售净利润率 显然，集团当前项目决策关注更多的是项目的核心收益指标。但是也要认识到项目的收益性是建立在稳健的项目前期风险控制基础之上的。没有项目获取前风险的决策，项目收益只能成为空谈。 所以集团项目决策评价指标体系的建立，首先应该建立项目前期风险决策指标体系，实现项目风险决策评价 Gemdale Corporation 集团获取项目途径 土地一级市场招拍挂项目 土地二级市场 获取前期要考虑的风险因素 股权合作项