第三章 房地产评估课件.pptVIP

建筑物 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。 建筑物——人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（给排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝。 2.建筑物的特征： 位置的固定性；供求区域性；使用的长期性； 影响因素的多样性；投资大量性； 保值增值性；投资风险性（无法移动、生产周期长、自然灾害战争社会动荡的影响）； 流动性差；政策限制性； 德州市基准地价 天津市基准地价 标定地价：标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 ①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价； ②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估； ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 基准地价、标定地价之间的联系 　　(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。 　　(2)基准地价是标定地价评估的基础 　　2.基准地价、标定地价的区别 　　 　　(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 　　(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 土地使用权出让价格、征用价格、课税价格（政府行为） 土地使用权出让价格：是政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金价款。 征用价格：是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。征用价格一般是一种补偿性价格，远较正常市场价格要低。 课税价格：是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格，一般是根据政府公布的房地产标准价格并适当参考房地产所在区位等因素，或者按市场交易价格的一定比例评定。 协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式） 协议价格：是采用协议方式而形成的房地产价格。协议方式是由交易双方通过协商而成交的一种交易方式。这种方式受行政干预较多，所形成的价格是一种优惠性价格。 招标价格：招标方式是指在指定期限内，由符合条件的单位或个人以投标的形式，竞投某一标的，而招标者根据投标价格及其他条件，综合考虑确定一个合适的投标这的交易方式。 协议价格、招标价格、挂牌价格、拍卖价格（出让方式） 挂牌价格：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖价格：拍卖方式是指在指定时间、公开场合，在政府及有关部门的参与下，在拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，最终由出价最高者为竞得人的一种交易方式。 楼面地价 有面积均为1000平方米的甲乙两宗土地，土地单价均为700元/㎡，甲的容积率为3，可以建设3000 ㎡的建筑物，每平方米建筑物售价为1200元；乙的容积率为2，可以建设2000平方米的建筑物，每平方米建筑物售价1250元。 甲乙的楼面地价分别为233.3元/建筑平米、350元/建筑平米，甲的每平方米建筑物价格1200元中有233.3元是地价，乙的每平方米建筑物价格1250元中有350元是地价. 房地产价格影响因素 1.房地产自身因素和房地产外部因素。 2.一般因素、区域因素和个别因素。 房地产自身因素 一、区位因素 区位：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。 （一）位置 :位置包括房地产所处的方向、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。 1、方位。 首先，是看该宗房地产在某个较大区域中的位置 ; 其次，是看该宗房地产在某个较小区域中的位置 房地产自身因素 一、区位因素 2、距离。 距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。 距离可以细分为：空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。 房地产自身因素 一、区位因素 3、朝向 对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。