业主管理组织法律地位的研究.pdf

内容摘要 改革开放以来，我国城市化进程和住宅建设长足发展，越来越多 黪屠民透过赡买离箍赛实滋了住房蠢有纯，著佳进了“，j、送”，建筑 物的区分所有已成普遍现象；同时，随着居民自治意识的加强，业主 大会、翌主委灵会——作为鼗主魏叠溶产浆逛迅速缮到发震。毽壶予 我国立法体系缺陷，建筑物区分所有权理论发展较晚，物业管理理论 不成熬，基露使得鼗主管理缀绥法簿避位薏l度未龛2达至l完整的逢步， 从而影响了业主管理组织作用的正常发挥，并导致了物业管理实践中 出现谬多运题。一方露不露法院对钱袭全体i曼主熬诱讼主体毫是定不～ 致；另一方面业主管理组织与其内部组织机构之间的关系及权利义务 模凝。因此，本文铮黯上述逡题黠监主管理鳃织法簿楚位进行研究， 在参考国外的立法例以及剖析我国当前存在的问题和原因下，构L业 主管憨缀织法律地位镂度，明确业主答理组织兹主嘻拳照经、杈裂义务 以及与业主大会、业主委员会之间的关系等。 本文共有三章。第一章熬鼹业主餐理缀织(嚣建筑憋区分舞有权 人管理团体)立法例进行考察。第一节是介绍业主管理组织的形成， 即其形成的法理基础是建筑物区分所畜权，建筑臻区分历鸯权是民法 中一项不动产所有权形式，并在分析建筑物所有权概念下，得出建筑 物所有权应采“三元论说”趵觋点。簇二节怒以法国、德国、匿本、 美国、新加坡以及我豳香港、澳门和台湾地区为代表，对业主管理缎 织立法例进行考察，褥出本文结论与痿示：!眨主管理缀织在各匿螅名 称虽不同，但其法律地位可以归纳为舆有法人人格之模式(法国、新 加坡模式)，不具有法人人格之模式(德国模式)，醛条{牛之法人人格 模式(日本模式)和判例实务上之法人人格模式(美图模式)四种立 法模式；同时从立法模式中可以看出，承认业主管理缀织在立法与实 务上舆有独立行为能力已是各国和地区普遍倾向。 第二章是对我国业主管理组织法律地位在立法与司法中的现状 进行考察，并分析存在的问题及原因。第一节第～个部分是对我国《物 业管理条例》、《业主大会规程》、《物椤，厶》摹寨和各地方物业管夏条 铡有关业主餐爨组织幻嫂定之。行分专厅，得高尽管土述法僖、法蔽无疑 使我潮物业管理进入了法制化、趣蕊《也发疑的粝时期，但这些法律法 翘在关予业主繁理缀织法裱遗位憨立法上，却存在麓理论髂系不健 全、内容不竞蛰等润题。第二个部分是通过稠关案例柬分孝厅我国当前 霹法实践对救烹大会、娩主黉曼会诉讼主髂的认定存在较大分歧，有 的地方法院认为业主羹昃会只是一个执行机构，不属于法人或其他组 织，不具有诉讼主钵资格；嚣蠢豹她方法院却认为业烹委员会是属于 “其他组织”，享有独立的诉讼主体资格。第二节是在对立法与司法 现状分橱最缮爨存在豹超题为：一是对毙代表全体业主的诉讼主体认 定不一致；二是物业小医共有物业的产权证及占有范国内身句±地使用 权证登记不确定、不统一；三起业主镑理缀织的组织机构缺乏经费， 不能有效地开展管瑗活动；四是业主委员会在实践中的特殊地位，造 成了…些业主委员会域委员滥用职权，以舣谋私。接赘本文又分析阍 题存在的原豳在于：…是立法体系不健全，缺少“业主团体”；二烂 立法内容不完善；三悬业主的民主自治意识不强。 第三章怒在借撩国外立法经验的基础上，结合我国当前实际情 况，对我国业主管理组织泫律地位舞g度的价值段向和内容(包括主体 地位、权利义务、缌织机构)进行构建思考。第一节遐介绍本文在构 建我阉业主管理组织法律媳位错《度时，其价值啜扁主要是公正原尉、 效率原则和业主自治原则。第二节则是以业主管理组织法人化为前 提，鞠建监主管理缀织法律遗位具体制度。其中分为主体巷l凄，权穰 义务制度和组织机构制度。在主体制度中，本文大艟赋予业主团体为 独立法人，享脊独立的民事主体地位帮诉讼主体地位，并阐述了蕊予 业主闰体法人地位的爽益，即赋予业主团体法人地位有利于实现利益 最大化原赠，有利予燹好的管灌业主鞠共有财产，有利于充分傈障盈 主团体自治管理权，有利于提高物业管理经济和法律活动的效率；然 后又论述了控主霞髂麴成立、财产敷及名称、组织祝构帮场所。在投 利义务制度中，本文分别从业主团体的内部、外部两个新角度对其扳 秽义务进行了舆体分析帮论述，其中在分析照主团体井都权利义务关 系时，又按照法律关系的性质，将业主团体的外部权利义务分为两类， 即业主团体在其与物业管理企业之间的民事法律关系中的外部权利 义务和业主团体在其与房地产行政主管部门、公安机关、街道办事处、 居民委员会之间的行政法律关系中的外部权利义务。最后在组织机构 制度中，本文分别就业主大会的形成、职责以及业主委