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第 二 篇 物 业 管 理 第二篇 物业管理 第一章 物业管理的基本概念 物业管理是我国近年来发展起来的一个新兴行业。它随着我国房地产业的发 展，以及传统房屋管理体制的改革而逐步发展起来，成为一种不同于房地产开发 业，向社会提供特殊服务产品的独立行业。 物业管理所实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行模式，是适合 市场经济发展并且具有较高工作效率和社会效益的产业运行管理模式。 物业管理在不同的国家具有不同的表现形式和运行特点。在中国，物业管理的 开展是借鉴香港和东南亚国家的模式，正在逐步探索和建立一系列既符合国际惯 例，又适合中国国情的物业管理体系。由于中国传统的房地产管理体制，表现出行 政化、福利化、封闭型的特点，其与中国正在进行的改革开放建立中国社会主义市 场经济体系的思路存在很大的冲突，故而研究市场经济体制下，中国物业管理体制 和其运行机制，对中国的改革开放和建立有中国特色的物业管理体制，无疑具有重 要意义。 第一节 物业与物业管理的概念 一、物业的概念 “物业”一词来自于香港方言。它评自!#$ %’()* 或!#$ +,)#)，表示房地产 或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或 同义词。在 《香港房地产法》一书中，作者李宗锷先生称 “物业”是单元性的房地 产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可 以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产 !#! ! 中国房地产实用百科全书 的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国 家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地 产，或一项具体的实物资产。 （一）物业的特征 物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是 一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： （）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。 ! （）耐久性。表现于长久的使用寿命期。 （）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。 # （二）物业的社会属性 物业的社会属性，主要包括以下内容： （）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经 ! 营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市 场经济的客观要求。 （）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为 房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 二、物业管理 物业管理的英文表示有很多形式，诸如 ， ， $%’(%)* +,-,.(/(-) 0(,1 2,3)( +,-4 ,.(/(-) 。其概念也有多种解释，目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物 业管理两种概念。 !5 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使