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丛林风 自然性空间丛林元素的运用—— 光影、斑马纹、自然纹理吹来一股丛林里的风，照明、图案、织物和材料的结合触动了不同情绪的迸发 中国风 现代感设计中国元素—— 窗棱、方格、提花等中国元素在装饰空间的运用与黑白红经典色的表达，带来现代与传统文化的完美结合 价格（元/平） 首付比例 公积金贷款利率 年限 面积区间 产品配比 首付（万元） 月供 5500 30% 4.9% 30年 38-40 30.8% 6.3-6.6 780-817 44-46 46.1% 7.3-7.6 891-928 54 7.7% 8.9 1114 69 7.7% 11.4 1411 80 7.7% 13.2 1634 本项目自住型公寓定价 5500元/平米 自住客户多为年轻刚需客户，首付多在8万以内，最高不超过10万元；月供多在1000元以内，最高不超1500元 6、价格策略A：低价格 单价5500元/平，首付6-8万·月供800-1000元 6、价格策略B：低首付（首付分期） 2011年10月长沙市场进入淡市以后，众多项目如旭辉华庭、三一街区等推出“低首付”政策，收到立竿见影的效果。此付款方式减轻了客户首期付款的压力，规避了政策对多次置业投资客的影响，也扩大了购买人群，降低了对首付敏感的首次置业者的置业门槛。非常适用于本项目的自住型公寓及住宅。 分期付款方式：二成首付一成分期付，五成首付三成分期付，由开发商垫付，在一年内分期付完。 开发商出具一份“还款承诺书”及“借据”，此合同的内容是明确开发商与成交客户关于“首付分期付款”的相关权利和义务，以及违约责任。合同形式为：主合同（房地产买卖合同）的从合同，独立存在，但以主合同的生效为生效要件。 此支付方式的关键是开发商借款予客户，借款合同的当事人为开发商与小业主，两者购成法律上的借贷款关系，不涉及银行的合作。 6、价格策略B：低首付 风险提示及规避： 若采用“首期分期付”的方式操作，有可能承担客户不履行承诺书内容的风险，即客户在产权已过户的情况下却不按承诺书约定的时间和款项及时支付剩余首期款。 开发商可采取不给予入伙、切断水电、加收违约金、利息，或者诉诸法律或仲裁程序以规避风险，上述违约责任都需在还款承诺书中注明，并请开发商法律顾问全程提供专业意见。 特别申明： 此操作相当于开发商向购房客户提供免息首付贷款，是以开发商与购买客户之间签署合同的形式保证双方交易利益，世联特别提示，所有法律文书、相关文件及操作流程，都需由开发商专业法律顾问提供法律咨询意见。 06 公寓营销专案 1、公寓目标回顾 2、公寓市场回顾 3、公寓客户研究 4、公寓营销策略 5、公寓营销举措 2012年6个月销售2亿，3.6万方，850套，整体65%，任务艰巨 速度分解：月均消化140套/月，长沙市销售第一 蓄客目标：认筹量5500批，上门量近1万批 附件：认筹量的成单率按60%计，上门量诚意度按15%计 目标回顾 公寓销售面积（万平米） 区域内项目 长沙市项目 项目 2011年 整年 2011年 下半年 项目 2011年 整年 2011年 下半年 嘉斯茂广场 1.49 1.89 恩宇红公馆 2.65 2.65 融科香山国际 0.38 1.29 伟晖东方芙蓉 2.64 2.64 西子一间 1.07 1.34 长房时代城 1.78 0.59 汇达国际公馆 0.40 1.32 米兰春天 1.53 1.23 高桥国际 0.16 0.16 壹号公馆 1.52 0.61 —— —— —— 铭誉大厦 1.46 0.42 —— —— —— 万博汇 1.39 0.78 —— —— —— 西铁领寓 1.38 1.38 —— —— —— 新长海广场 1.37 1.37 —— —— —— 东塘瑞府 1.32 0.68 —— —— —— 星尚520 1.22 0.24 市场回顾 本项目公寓产品在淡市限购的环境下，实现6个月消化1196套的目标具有很大的挑战性 地段：在高桥附近，交通便利，配套繁华 产品：35-50平 价格：单价7300-9000元/平，总价35-50万 投资客为主 投资客约占80% 自住客约占20% 投资客：约占20% 自住客： 约占80% 价格与需求不匹配 周边区域公寓产品 旺市 淡市 在淡市限购的条件下，公寓产品主要有2类客户购买，青年刚需客户+投资客，其中青年刚需成为当前购买的主力，投资客户受限购及市场环境影响，需求被压抑 客户研究 以前我们的公寓基本上是投资的人来买，10个里面只有1、2个是买来自己住；去年4月限购90平米以下后，对我们项目冲击很大，因为很多本来想买小户型投资的人买不了了，这种类型的投资客起码有一半。下半年特别是10月以后，市场更差了，一天到晚看房子的人都寥寥无几，更别提买的人了，一个月走个8、10套都要烧高香了。我