房地产投资分析(第一二三讲).pptVIP

6 .价格定位：关于市场营销价格及价格竞争策略的策划定位 （1）影响价格定位的主要因素 成本因素 目标因素 竞争因素 市场因素 环境因素 产品定位因素 （2）价格定位的主要方法 成本导向定价法：以生产经营成本为计价核心的定价方法。 需求导向定价法：按买方对产品的价值认可与需求强度定价的方法。 竞争导向定价法：按竞争环境、竞争目标和竞争策略定价的方法。 （3）价格定位策略 价格是企业营销组合的一个内在要素 价格的高低是相对于产品的价值而言 ① 高价定位策略：超出市场平均水平的价格定位策略 标志消费地位和财富 标志商品高品质 标志服务高水平 抬高商品档次和形象 ② 低价定位策略：迎合大众消费者愿望的市场定位 高质中价定位 中质低价定位 ③组合价定位策略 同一产品不同品牌的组合定价 同一产品不同品质的组合定价 不同产品的组合定价 （三）项目投资方案 项目投资方案体系 项目投资方案的编制 项目投资方案的调整和优化 项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。 1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建设方案 项目投资经营方案 （1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建、配套设施的单项设计方案 （2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案 （3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案 2. 项目投资计划的编制 （1）项目投资计划的编制程序 计划平衡与调整 进 度 计 划 投 资 估 算 经 营 方 案 市 场 定 位 项 目 构 思 投 资 计 划 融 资 计 划 收 益 计 划 财 务 分 析 与 评 价 营 销 计 划 招 标 计 划 监 理 计 划 施 工 计 划 质 量 计 划 市场分析与研究 （2）常用计划编制方法 ① 网络计划法：利用网络关系来描述项目计划内容的一种计划方法。 单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系 双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。（书59页 图2—5 2---6）。 第三讲 项目投资环境 本节讨论的主要内容： 项目投资环境要素 房地产项目投资环境要素 项目投资环境条件 （一） 项目投资环境要素 1.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 （1）投资环境要素的分类 * 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件 * 按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境 * 按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境 2.项目投资环境信息系统 社会经济运行状况 贷款利率 产业政策 税收政策 政治局势 企业内部资源 经济政策 企业所在地区资源 社