房地产行业形势研究.pptVIP

中国房地产业自1998年以来持续高速增长，成为国民经济的重要支柱产业，国家也需要确保房地产行业的持续稳定发展 因为房地产业与国民经济存在紧密的相互依存与影响关系，国家也不希望房地产业出现过热和过冷 各种因素均表明，我国房地产业的发展前景长期看好 首先，从宏观经济来看，中国正处于国民经济的持续增长阶段，将带动房地产行业的持续稳定发展 我国的城市化率已超过43%，城市化进程的加快为我国房地产行业的快速发展提供了源动力 从购买力来看，2006年中国人均GDP已超过2000美元，表明我国的房地产行业已经进入稳定高速发展期 50-70年代计划生育政策实施前的出生人口已经逐渐进入置业阶段，直接影响到房地产需求 加之人民币升值预期、国内投资投资需求、外资加速进入等因素，也将推动房地产业的增长 从美国房地产业的发展也可以看出，房地产将长期在国民经济中占有重要地位 因此，虽然受到中央政府宏观调控等影响，短期中我国房地产行业会有所波动，但中长期仍将持续向好 随着国家宏观调控效果的逐步显现，国内房地产业将面临重新“洗牌”，规模化、专业化、产业与资本结合将成为趋势 买方时代也将逐步到来，客户对品质要求提高，房地产企业需要更加关注客户需求、提升产品品质 对于中大型房地产开发商而言，突破资金、地域和业务限制将是未来发展壮大的关键 百强房地产企业呈现更为快速的发展态势，近4年平均销售额增长率35%左右，投资额增长率超过40% 百强房地产企业的综合实力也迅速提高 百强企业占全国市场的份额逐年上升，表明行业加速集中 国家宏观调控也为跨区域扩张创造了机遇，国内房地产市场集中度逐年提高 房地产开发特点决定了房地产开发项目地域性很强，面对区域发展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制 国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展 从区域发展来看，以核心城市为依托的六大板块是当前的主要市场，而且呈现出明显的由东向西、由南向北梯级发展的态势… 从城市吸引力来看，二、三线城市（尤其是二线城市）由于其良好的市场空间和相对弱的竞争而成为开发热点… 从美国的经验来看，跨区域扩张/兼并是行业集中度提高的必然要求，大型企业在全国主要市场占有了大部分份额 2005年我国住宅市场首次出现供小于求局面，而办公楼市场的供求差距进一步缩小，商业营业用房供大于求 综合房地产业的演变特点，未来中国房地产业主要存在三大类可能的业务机会 随着竞争的加剧，在规模化发展的同时，房地产企业也需要改变单一开发的商业模式，进行业务模式创新变的越来越重要 由于我国区域经济的不均衡性，北京、上海等中心城市房地产商业模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产商业模式并存发展的格局 香港房地产业的发展历程 新加坡嘉德置地，是“房地产开发+投资+服务”模式的典型代表 从美国房地产业50年的发展历程 嘉德置地集团 房地产开发 主营住宅房地产是凯德置地了解市场的基础 在亚洲经营着30多家购物中心，如上海的来福士广场购物中心 主营中央商务区的地标性办公楼、高科技的工业房地产和写字楼项目、多功能综合性物业，如新加坡的莱佛士城大厦 专门从事服务公寓国际性连锁经营和管理，在亚洲、大洋洲、欧洲的40多个城市拥有14,000多套服务公寓，是中国最大的酒店服务公寓的运营者，经营的公寓数量超过2,400套，是国内最大的服务公寓运营商 资产管理公司不仅为集团服务，还为外部提供咨询和投资服务 嘉茂信托是新加坡第一支reits，和私募的新加坡商用产业基金共同拥有在新加坡的15家购物中心 房地产金融 （嘉德资产管理有限公司） 住宅地产 商业综合地产 (嘉德商业综合资产公司) 商用地产/购物中心 (嘉德商用产业公司) 服务式公寓 (雅诗阁集团) 嘉康信托(CCT, Capita Commercial Tr.) 嘉茂信托 (CMT, Capita Mall Trust) 资料来源：嘉德置地集团，北大纵横分析 房地产持有经营 1950年－1960年 1971年－1980年 二战后，美国政府大力支持房地产建设，1949年，联邦政府公布了“Housing Act”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。 在经济复苏和政策刺激下，房地产业进入快速发展期，需求远大于供应，开工创新高，住房拥有率上升 此时的开发区域集中在地方市场，开发的重点是郊区、成片住宅、地区商业中心 开发资金由建筑商控制 1961年－1970年 房地产市场开始饱和，1960-1961年，美国房地产行业步入萧条。 在此阶段，开发商致力于寻找有增长潜力市场，以地区市场为主；开发重点是旧城改造、商业街、新社区/大型商业广场 到60年代后期，美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构来促进房地产行业发展，市场又趋于平衡。 开