第六章房地产信托.pptVIP

例：今典集团苹果社区消费信托 2003年8月，北京国投针对今典集团开发的“苹果社区”发行资金信托，向国内外机构和个人融资。由今典集团自己出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭(121文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购买者发放个人住房贷款)，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。 例：今典集团苹果社区消费信托 开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款，若开发商首笔投入1亿元委托贷款，则可回笼1.25亿元销售资金，实现融资0.25亿元；按此模式连续周转三次，则可回笼资金几乎翻番，达1.953亿元，也就是实现可用销售融资近一亿元。由此，很好地弥补了央行121号文关于封顶按揭政策所造成的消费信贷断裂，并且使得今典集团提前获得购房款，实现融资目的。 房地产信托为何如此火爆 /v_show/id_XMjgzMjc4NjQw.html /u/vw/6839360 我国房地产信托投资存在的问题 一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等； 二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。 我国房地产信托投资存在的问题 三是房地产信托融资操作过程中出现许多法律规避行为，例如信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制；如信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证；如信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位等等。 银行收紧代销渠道 房地产信托前景堪忧 2011年07月29日 /2011-07-29/131883568.html /v_show/id_XMjkzNzIwNDE2.html 五、REITs的分类 按照管理运作模式的不同 外部管理模式：是指REITs公司或发起人将REITs资产的管理和运作等一列活动都外包给独立的第三方托管公司（通常是专业房地产管理公司）进行。 内部管理模式：由REITs公司对所筹集资金自行管理运作的模式。 房地产资金信托 指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金。 房地产投资基金 投资基金，是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行股份（公司型基金形式下）或信托基金单位（契约型基金形式下），集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券、外汇、货币等金融工具或产业部门投资，以获得投资收益和资本增值。 房地产集资信托和代理集资信托 房地产集资信托是信托机构接受某房地产企事业单位的委托以自己的名义，直接向社会发行债券以筹集资金，定向投资于该单位，并由信托机构定期向债券持有人支付利息，其利息通常高于同类银行存款的固定利率。 代理集资是指信托机构接受房地产企事业单位的委托，代其向社会公众发行股票、债券筹集资金。 信托存款 即在特定的资金使用范围内，房地产信托机构以信托方式办理的存款。它是客户将资金存入房地产信托机构中，委托其代为管理和营运的房地产资金。 我国明确规定，房地产信托存款均为对公存款，具体是下列一年期以上（含一年）的信托存款：财政部委托投资或贷款的信托基金；企业主管部门委托投资或贷款的信托基金；劳动保险机构的劳保基金；科研单位的科研基金；各种学会、基金会的基金。 房地产信托融资是为房地产企业提供长期稳定资金的最佳渠道。 房地产信托是信托公司管理的受托投资于房地产的资金，从而使得房地产信托资金不受信托公司本身规模的限制，同时由于我国居民投资渠道有限，房地产信托无论从交易制度和投资回报的设计上均较符合我国居民的投资要求，从而可以募集到源源不断的资金来满足房地产企业的需求。 房地产信托融资模式 贷款型信托 股权型信托 混合型信托 财产受益型信托 贷款型信托融资 信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。 贷款型信托融资流程 贷款型信托融资特点 优势：融资期限比较灵活 一般高于同期银