上海别墅市场分析报告.DOCVIP

2005年上海别墅市场分析报告 2005年12月 目 录 一、2005年上海别墅市场年度概述----------------------------------------------------------------------------------------------------3 1、政策回顾与分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4 2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------9 3、2006年供求关系预测-------------------------------------------------------------------------------------------------------------14 二、各主要板块分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------17 1、各细分别墅市场分布及情况分析-----------------------------------------------------------------------------------------------17 2、分区域市场分析--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21 三、竞争区域楼盘分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------31 1、浦东地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------32 2、南汇地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------44 3、市场结论-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------56 四、05年本案销售回顾及06年计划-------------------------------------------------------------------------------------------------57 2005年上海别墅市场年度概述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。 众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重上升，而对于长期投资者影响甚微。 另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧，该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑