中国房地产区域格局展望.DOCVIP

2006中国房地产区域格局展望 2005年受宏观调控影响，全国土地购置和开发面积同比增幅出现双降，房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓。分区域来看，东部、中部、西部地区房地产市场的发展情况各有不同。 东部地区土地购置和开发面积全面回落 随着观调控政策陆续出台，开发商拿地日益谨慎。2005年1-9月全国土地购置面积同比上升3.10%，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降0.50%。其中，东部地区土地购置和土地开发面积全面回落；中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长；西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。 西部地区土地价格飞速上涨 2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20%左右。其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降1.9%，而土地购置费用却同比上涨51.9%。 中、西部房地产市场开发投资额增长较快 随着东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。2005年前三季度，中、西部地区房地产开发投资额同比增长35.94%和36.09%，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。 从地区投资结构来看，中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。 西部房地产市场施工面积、新开工面积位居首位 受西部大开发等利好因素的影响，中、西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。2005年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。 西部商品房竣工面积增幅跃居首位 随着西部大开发的建设，西部地区房地产发展速度较快，2004年竣工面积同比增幅为-9.30%，但随着开发建设速度的加快，竣工面积开始大幅上涨，2005年前三季度竣工面积同比增幅达22.30%，同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅。 西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬 在统计局原统计口径下(销售面积=现房销售+前期预售当期竣工的期房销售)，当期的销售数据存在很大的滞后性。8月中国统计局的销售数据口径重新进行了调整(销售面积=现房销售+期房销售)，其数据更加准确的反映了当期的销售情况。由于统计局并未公布新旧两种计算口径下数据的换算关系，为保持年度数据的可比性，中原根据对市场的认识，按新统计口径重新调整了2004年的数据，同时预测了新口径下2005年全年的销售数据。 在国家宏观调控政策的影响下，2005年全国商品房销售面积同比出现小幅回落。其中，西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬；东部地区由于2004年房地产的泡沫相对较大，在宏观调控的影响下，销售面积、销售金额出现小幅下降；中部地区销售面积和销售金额出现双降。 西部地区供应略大于需求 从供求方面来看，2005年全国商品房市场呈现供略大于求的态势。其中，西部地区供大于求的程度相对最高，主要是由于近年来西部地区商品房施工建设速度的加快，而城市经济发展相对较慢的缘故。 综上所述，西部地区随着西部大开发建设步伐的加快，房地产市场进入快速发展期，房地产开发和建设速度加快，但是由于城市经济水平基础相对较落后，市场需求的增速低于市场供给的增速，房地产市场供略大于求。随着经济的发展和人民生活水平的提高，西部地区未来发展潜力巨大。 东部地区由于前几年房价的过快增长，因此受此轮宏观调控的影响较大，开发建设速度放缓，但是由于城市经济发展水平相对较高，随着市场对政策的逐步消化，消费者将走出观望，需求将进一步放大。 中部地区比较特殊，房地产发展及经济发展水平介于东部和西部之间，未来发展潜力不容忽视。 环渤海:增长空间和动力明显 环渤海经济圈处于日渐活跃的东北亚经济圈的中心地带，不但在中国沿海经济发展的格局中起着举足轻重的作用，在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位。但近年来，与长三角、珠三角地区相比，环渤海地区经济发展速度缓慢，经济实力降低，区域优势没有得到应有的发挥。 市场提升空间广阔 相对长三角和珠三角而言，以北京为中心的环渤海湾地区市场化稍显滞后，房地产市场的快速发展从2000年才真正开始，因此环渤海地区房地产发展的潜力相对较大。 未来5至7年，中国三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，它们对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。同时，环渤海经济圈尤其是京津冀地区在中国经济发展中的分量将日显重要。从区域投资情况看，资本逐步向中国北部地区转移；从潜在竞争力比较看，随着振兴东北老工业基地战略的实施，环渤海地区将会有更明显的区位优势和更广阔的发展空间。 此外，在北京奥运的拉动下，以及国家把加速天津滨海