我国房地产登记制度存在问题.docVIP

浅析我国房地产登记制度存在的问题 摘要：房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。本文首先分析了我国房地产登记制度存在的问题，然后给出了几点建议，具有一定的参考意义。 中图分类号：f293文献标识码： a 文章编号： 引言 称房地产在经济学上称为不动产，因为房地产具有位置的固定性和不可移动性。房地产存在三种形态：土地 、建筑物、房屋和土地合一。在房地产拍卖交易过程中，其标的物可以存在三种形态，即土地（或土地使用权），建筑物、土地和建筑物合一情况下的实物及其权益。房地产登记制度是按照法定程序在专门簿册上进行记载确认土地及其地上建筑物的所有权的一种制度，是物权法律制度的重要组成部分。房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。 1.我国房地产登记制度存在的问题 1.1房地产登记规则不统一 主要表现为房地产登一记的法律依据、登记机关、权属证书以及登一记程序的不统一。首先，法律依据不统一。我国没有统一的不动产登一记法，有关房地产登记的相关规定主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登一记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规规章以及各省、市、自治区、一些较大城市制定的地方性法规、规章之中。这些法律依据不但散乱而且整体立法层次偏低，缺乏统一性，既不系统，又互相交叉重复甚至冲突。其次，登记机关不统一。登记机关存在着“多头执政”的局面，而且登记机关不仅分布在不同的行政部门，在同一行政部门内部登一记机关还出现了“分级登记”和“内外有别”的情形。再次，权属证书不统一。权属证书是拥有房地产物权的凭证。目前我国房地产登记的权属证书不统一，多种房地产权属证书并行:国土部门颁发的权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书;房产部门颁发的权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证等。此外，对房地产登记权属证书与登一记簿之间的关系不明确，当房地产登记的权属证书所记载事项与房地产登记簿不一致时，该以何为准我国《物权法》颁布之前的房地产登记法律规范并未予以规定。最后，登一记程序不统一。不同部门之间的房地产登记程序大不相同。 1.2交叉登记弊端 由于我国房地产登记机关不统一, 造成交叉登记等诸多弊端。如: 少数单位或个人为套取贷款, 把房屋向甲银行抵押, 在房管部门办理房产抵押登记, 又把土地使用权向乙银行抵押, 在土管部门办理土地抵押登记, 这种行为不仅违反了房屋所有权和土地使用权权利人主体一致的法定原则, 并且, 借款人经常以经营亏损、资不抵债等为借口, 拖欠或逃避两家银行债务; 甚至有不法分子专门用这种方法恶意骗贷。又如:房管部门办理房屋登记, 记载房屋占地面积和附属用地面积, 土管部门办理土地登记, 记载用地面积和地上建筑物面积, 由于各自适用的标准、方法、口径等规定不同, 经常出现各自登记的房屋、土地面积结果有较大出入, 使解决纠纷或达成交易等情况时产生许多新的争议。 1.3效力抵触现象 世界各国和地区大多根据登记的不同原因,分别赋予登记结果不同的效力。而我国现行法律、法规和规章一律规定房地产不经登记不产生法律效力。这样, 就产生了一些效力抵触现象。如:2001年《城市房屋权属登记管理办法》第 5 条“房屋权利证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。“依法登记的房屋权利受国家法律保护”。这一规定似与我国《继承法》的规定有抵触。《继承法》第二条规定: 继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权而不是继承人办理转移登记后才取得遗产房屋的所有权。又如:《城市房屋权属登记管理办法》第 16 条规定, 新建房屋应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权动始登记, 如果建房人在办理登记后才取得新建房屋的所有权, 那么在 3 个月内新建房屋的所有权归谁所有? 再如:该办法第 17 条规定“因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转移、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的, 当事人应当自事实发生之日起 90 日内申请转移登记。”那么, 上述情形在 90 日内其房屋权属是否受法律保护呢? 1.4房地产登记信息公开查询制度不合理 实行房地产登记信息公开查询制度，是完善房地产登记制度、维护房地产市场交易秩序的必然要求。因此，世界上许多国家或地区都规定了房地产登一记信息的公开查询制度。我国在《物权法》颁布之前对房地产登一记信息公开查询制度的立法存在明显的缺陷。土地登记领域在2003年才初步建立了登记信息公开查询制度，在《土地登一记资料公开查询办法》中规定:土地登记结果，任何单位和个人均有权查询;而对原始登一记资料，只有土地权利人以及征得土地权利人同意的单位和个人以及国