市场定位-产业园区-产业地产.ppt

需要进一步思考的问题 任何一种单一的细分市场均存在同质的可替代产品。 如何突出本案目标市场的差异化定位，剔除替代产品进而规避开发风险？ 组合集中化的细分市场 将细分的市场进行集中化组合，将形成一个 全新的市场！ 图示说明 4 3 2 1 2 3 4 市场细分 集中化组合 组合细分市场的价值——形成新市场 细分市场组合 生态办公 产成品加工 半成品加工 原料加工 商务居住 仓储物流 原料加工 半成品加工 产成品加工 物流仓储 生态办公 商务居住 本案目标市场的最终组合化定位 商务居住 产成品加工 原料加工 半成品加工 仓储物流 生态办公 在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？ 市场定位要有战略高度 定位至少要有5年的区域超前性； 定位至少要有2年的成都区域内超前性（成都乃至西南区域）； 确保项目进入市场时的明显领先性！ 市场定位必须从目标市场出发 市场定位 商务居住 产成品加工 原料加工 半成品加工 仓储物流 生态办公 企业制造产业园生态办公区 通过打造第二产业为主的制造产业园为主，辅以一部分生态办公区，把现有优势和机会扩大到最大程度； 通过定位更具辐射效应的制造产业园形成集聚，形成对成都乃至西南的辐射； 本案市场定位 纲 要 一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位——以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？ 从组合化目标市场出发，寻找目标客群 目标客群需求应具有的特征 目标市场定位 目标客群需求特征 产成品加工 半成品企业 物流仓储 商务办公 生态办公 原料加工 商务居住 产成品加工 原料加工 半成品加工 仓储物流 生态办公 潜在客群需求特征分析 仓储物流 以低成本、交通便捷作为物流陪送中心的首选之地 产成品加工 在消费终端或是项目生产线上，按流程对企业产成品进行包装 半成品加工 一部分高新企业多选择工业园区对半成品进行加工，以便直接入市，减少企业成本 商务居住 制造业企业多以郊区、低成本、交通便捷的区域作为原料加工场所； 生态办公 越来越多的企业关注休闲健康，三生态环境中获取工作和生活的乐趣； 原料加工 企业高层首脑在商务活动、商务交流、商务接待中实现办公需求； 目标客群特征描述 具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以部分物流等； 企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性； 企业在一定的时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，进入新的市场空间，并对工业园办公物业具有要求； 外资、外埠第二产业类企业进入成都市场，设置机构和公司。 潜在目标客群的来源地 从组合化市场需求出发，本案潜在目标客群的来源有以下四级市场地区： 江浙、福广、台湾地区 成都本地区 泛西南地区 海外地区 一级目标市场地区 二级目标市场地区 三级目标市场地区 四级目标市场地区 本案的目标客群是谁？ 客群对产品功能需求特征 1.制造业为主 2.商务居住 3.生态办公 4.半成品加工 5.产成品加工 6.仓储物流 目标客群 客群来源地 1. 成都地区 2.江浙、福广、台湾地区 3.泛西南区域 4.海外地区 ? 潜在客群对不同产品开发的需求 定制化产品 2.大众化产品 3、品牌化产品 本案目标客群定位 （1）成都本地企业，包括民营、国有企业等 （2）需要拓展成都市场和西南市场的江浙、福广、台湾等地的民营企业 （3）需进入西南市场的外资企业 （4）泛西南等其他地区进蓉大型企业 注：以上企业产业形式以以第二产业为主 （1）成都本地企业 成都本土成长起来的民营企业，尤其是市内外溢的有规模扩张需求的民营企业，以及郫县本地发展壮大的企业； 成都民企与其他类型企业合资、合作企业，需要新的办公空间； 外地进入成都有一定时间的准成都民营企业，其办公条件有改善需求； 由高新西区带来的相关高新技术企业等。 （2）江浙、福广、台湾等地民营企业 江浙、福广、台湾等地民营经济蓬勃发展，存在大量的民营企业；这些民营企业经过这些年的积累发展，已经进入西南市场的扩张阶段，他们急需在更高的对接平台上拥有新的成长空间； 随着这些民营企业的成长，它们也需要自己在成都新的制造、加工、办公空间； 这些外地民企进入成都，资金充裕，对于区域内外部沟通不敏感。 （3）需进入西南市场的跨国公司（入IBM） 随着西南市场的发展，国外大型企业都开始争夺这个大蛋糕；而进入西南市场的最佳平台和窗