我国推行房地产投资信托基金的可行性分析与模式探讨.PDFVIP

我国推行房地产投资信托基金的可行性分析与模式探讨 徐千茗 摘要：本文主要针对我国国情，对房地产信托基金（REITs ）进行了探讨。文章介 绍了REITs 的概念以及在美国REITs 的发展历史，并总结经验，分析其对我国发展REITs 的参考意义。同时，文章根据我国当前市场背景，对我国现阶段推行 REITs 进行了可行 性分析。在确认我国 REITs 具有良好发展前景之后，针对 REITs 的不同分类方式对REITs 的推行模式进行了比较分析，并且针对常见的几种推行方式进行了案例分析与优劣比 较，最后给出了综合性的建议。 关键字：RELTs 房地产投资信托基金 可行性分析 推行模式 投资主体 一、REITs 在美国的发展与对我国的借鉴 （一）REITs 在美国的发展 REITs 主要是一种由发行受益凭证从多数投资者手中筹得资金，并且交与专门的投 资机构进行房地产经营管理，最终将受益按比例反馈给投资者的一种投资基金。这种投 资基金与我国的私募有所不同，其发行方式从国外经验来看大多属于公募，仅有少数属 于私募。 世界上第一只 REITs 诞生与 1960 年，是由美国国会批准并纳入法律管辖范围。早 期的 REITs 与其他金融创新一样，是为了逃避金融管制而产生。早期的 REITs 尽管拥有 不错的收益率，但由于其认知度的不高以及经营状况的不稳定，并没有被广大投资者所 认可。1986 年美国政府出台了《税收改革法案》，针对房地产投资合法避税条款进行了 修改，取消了相关的条令，使得房地产业陷入了困境，REITs 也深受打击。到了 1990 年，萧条后房价的大跌，让投资者重新看到了投资房地产业的动机，同时，美国联邦储 蓄利率在这个期间不断下调，这也推动了投资者对 REITs 的选择。 从上世纪 90 年代起，随着房地产市场的平稳发展，REITs 的发展也是如日中天， 除了几次由于非房地产公司和非REITs 投资者投机行为导致了REITs 股价的下跌，REITs 已经成为2000 年后最有价值的投资工具之一。 1 表1 美国上市REITs 指数与美国其他上市其他基准指数的长期业绩对比1 一年期 三年期 五年期 十年期 Nasdaq 26.20% -1.80% -5.30% 11.20% Russell2000 33.40% 6.20% 6.60% 10.90% Dow Jones 16.10% -0.20% -1.00% 11.20% Industries SP 500 19.10% -0.70% -2.20% 11.80% NAREIT Equity 27.10% 15.40% 14.50% 12.10% 表 1 显示：美国各种基准指数之间在04 年回顾过去各期限收益率时，NAREIT Equity 指数与其他的美国上市指数的业绩优势不仅反映在长期收益率上，同时也反映在收益率 的稳定性上。 从 REITs 的发展历史来看，REITs 自其诞生以来，也经历了大多数新型产品所共有 的短期繁荣与衰落，但经市场证明：REITs 具有发展的前景。 （二）对我国的借鉴 通过美国的经验可得：REITs 的发展主要与以下几个因素有关：1,政策法案。美国 几次政策的颁布都明确给 REITs 的发展带来了或好或坏的影响。2 ，房市状况，REITs 作为一款与房地产市场紧密相连的投资工具，房地产市场欣欣向荣，则REITs 的繁荣也 指日可待。3，市场投机，当市场热钱涌入 REITs 时，REITs 明显会受到不利影响。我 国在推出REITs 的过程中，必须全面的考虑到这些因素的影响，从而选择最佳的推出方 式。 二、我国当前推出REITs 可行性分析 （一）当前我国存在推出REITs 的投资主体基础 首先，从个人投资者角度。我国居民储蓄在近年不断增长表明我国个人投资者潜力 其