不动产抵押担保范围登记及其法律效力问题探讨——以银行房地产抵押担保债权的实现为例.pdf

2015 不动产抵押担保范围登记 及其法律效力问题探讨水 — — 以银行房地产抵押担保债权的实现为例 何小勇 ，。余 蓉 2 (1．江苏警官学院，江苏 南京 210012；2．中国工商银行江苏省分行，江苏 南京 210008) 摘 要：抵押权人申请办理抵押登记手续时，由于现行不动产登记簿及他项权证设计的登记栏 目过于简陋，导致抵押权所担保的债权范围无法真实、全面反映和完整覆盖抵押合同当事人对抵押 物担保范围的约定内容。法院根据不动产登记簿的记载认定抵押担保范围时，抵押权人对抵押物的 优先受偿权利被限于主债权的本金部分，而不能及于主债权之外的利息、违约金、实现债权的费用 等附属债权。为此，建议不动产登记簿证应对抵押权登记内容作细化规定，科学设计不动产登记簿 中各项设定抵押担保的债权范围，分别规定相应的登记栏 目和登记规则，以保障抵押权人优先受偿 权利的实现。 关键词：不动产登记 ；抵押担保范围；权利价值；债权数额；抵押合同 中图分类号：F830．5，D922．28 文献标识码：A 文章编号：1007—9041—2015(3)一0096—07 《中华人民共和国商业银行法》规定 ，商业银行贷款 ，借款人应 当提供担保 ，借款人到期 不归还贷款的，商业银行就担保物依法享有优先受偿的权利。一直以来，不动产抵押担保方 式是商业银行保护其金融资产安全的重要手段。相关资料显示，我 国工商银行、农业银行、 中国银行、建设银行、交通银行五大行中，有 30％一45％的贷款是 由抵押品担保支持的，其 中房地产抵押占主要地位。因此 ，房地产抵押物权的有效成立对保护银行的贷款债权安全具 有不可替代的作用。目前，我国对不动产抵押登记的具体操作性规定主要是 2007年国土资源 部颁布的 《土地登记办法》和2008年建设部颁布的 《房屋登记簿管理试行办法》两部行政性 规章。不动产登记遵循 “房随地走”、“地随房走”原则，应当予以统一登记 ，统一规定登记 规则。但是，现行我国的不动产登记却是由两个行政部门分别予以登记 ，并分,NN定不同的 登记规则，且部分规则之间存在冲突，与 《物权法》立法本意并不一致。该现象直接导致了 在不动产登记实践中各方对如何进行不动产登记及如何认定登记事项的法律效力理解不一致 ， 具体操作也不一致 ，以致影响了不动产登记积极作用的发挥 ，并对不动产登记相关当事人利 益产生不利影响。 本文以我国各地不动产登记机关在办理房地产抵押登记时的实践操作为研究对象，分析 其如何对法院在司法审判时认定抵押权人对抵押物享有的优先受偿权利范围产生影响，研究 收稿 日期：2015-01—28 作者简介：何小勇(1972一)，男，广东茂名人，副教授，供职于江苏警官学院； 余 蓉 (1973一)，女，江苏南京人，高级经济师，供职于中国工商银行江苏省分行。 本文受江苏高校优势学科建设工程资助项目、江苏省社会科学基金项目《我国金融市场发展与民间金融的法律规制 研究》(项 目编号 ：14FXD002)的资助。 0◇叠 婚蒸豳 2015 引发法律争议的原因，并提出完善建议。希望能抛砖引玉，引起更多的同仁对该问题的关注， 找寻到更好的解决办法 。 一 、 我国不动产登记机关在办理房地产抵押登记时使用的相关权利证书及其记载规定 目前，各地不动产登记机关在商业银行与抵押人 申请办理房地产抵押登记手续时，关于 担保物的抵押范围登记，使用的是2008年由建设部统一监制的 《房屋他项权证》样式文本， 并遵循其记载规定。在该样式的 《房屋他项权证》文本中，申