案例实务讲稿.pptVIP

5、限制民事行为能力人或无民事行为能力人的房屋登记问题 《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。” 《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。 注：登记机构不能单凭当事人亲属的陈述或 医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人 。 人民法院只能对其民事行为能力进行否定式 认定，其余均应首先推定为完全民事行为能力人。 20、在抵押登记中的一些问题 （1）学校、医院等的财产能否抵押 法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定，即须得满足三个条件，一是以公益为目的；二是必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是为事业单位、社会团体所有。三个条件须同时满足才属于禁止抵押的范围。任何一个条件不符合都可以对其进行抵押，且能够进行抵押还必须满足为自身的债务所设定。因此，对不属于事业单位和社会团体的所有权人来说，即便该房产属于以公益为目的，也不应禁止对其进行抵押。 （2）自然人之间的借贷能否设置抵押 ①主合同是否依法成立 《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条又规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” ②是否能就该借贷关系设置抵押 《民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护 ③抵押登记是否应对利率予以审查 最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干规定》和《关于如何确认自然人与企业之间借贷行为效力问题的批复》规定，民间借贷利率可以适当高于银行的利率，但不得高于银行同类型利率(包括利率本数)的二至四倍。当事人协议的利率在此限度内的，按照协议计息；超过此限度的，超过部分的利息，法律不予保护。 （3）关于企业之间的借贷问题 《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日）第二十一条规定 “贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。” 金融机构和经批准的非金融机构开展借贷业务时，都应当接受中国人民银行的监督。就目前来说，企业之间的借贷如未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》是不被允许。 （4）购销合同是否可以成为抵押关系中的主合同 实践中，往往存在着企业之间为保证购销行为的顺利开展而将一方的房地产请求进行抵押登记的情形，因为可能涉及企业之间的变相借贷和融资，有的认为应予以禁止，其实只要将购销合同作为主合同，其仅仅是就买卖关系设置抵押，并不违反人民银行的《贷款通则》。 (5)房地分别抵押的问题 《城市房地产管理法》第四十七条：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。” 《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” (6)登记办法与抵押管理办法的关系问题 根据后法优于前法的原则，凡是过去的办法与新的登记办法不一致的地方以新登记办法为准，新登记办法没有规定的仍可以适用过去的办法。 (7)关于登记时间问题 《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）已抵押登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押未登记的按照债权比例清偿。” 2000年3月，陈某向王某借款20万元，以陈某所有的一间营业用房做抵押。双方约定借款期限两年，并按规定到房屋登记机构办理了抵押登记手续。2001年5月，陈某将已抵押的营业用房以每月1千元的价格租给朱