1、房地产抵押价值与法定优先受偿款-中国土地估价师协会.PDFVIP

浅议估价报告中计算预计处置抵押房地产应缴纳的主要税费 祖可建 (福州君健地价评估有限公司，福州，350001) 摘要 本文主要从评估的角度阐述了在房地产抵押评估确定房地产的抵押价值中，如何计 算法定优先受偿项目下预计未来可能处置抵押房地产应缴纳的主要税费，以期通过本文的 阐述，对台湾企业家在向大陆的金融机构贷款时，对企业抵押房地产最终的抵押价值的确 定，抵押贷款的额度等问题有个初步的了解，能够更好的与大陆的金融机构进行沟通与交 流。 关键词 房地产 抵押 处置 税费 随着海峡两岸经贸往来的日益升温与频繁，以及大陆海峡西岸经济区的建设与 福建实现跨越式发展的需要，闽台经济联系日趋紧密，越来越多的台湾企业、台湾 同胞来闽投资、置业、置产。在日益频繁的经济活动中，台湾企业必然会涉及到对 在大陆的房地产的抵押、处置、处分等问题，这就要求台湾企业家对大陆房地产的 相关政策法律法规有一定的了解和研究，才能更好的服务于企业、服务于社会，真 正的融入到大陆的经济活动中去。本文主要从评估的角度阐述了在房地产抵押评估 确定房地产的抵押价值中，如何计算法定优先受偿项目下预计未来可能处置抵押房 地产应缴纳的主要税费，以期通过本文的阐述，对台湾企业家在向大陆的金融机构 贷款时，对企业抵押房地产最终的抵押价值的确定，抵押贷款的额度等问题有个初 步的了解，能够更好的与大陆的金融机构进行沟通与交流。 1、房地产抵押价值与法定优先受偿款 建设部、央行、银监会于2006 年1 月13 日联合发布《关于规范与银行信贷业 务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定了“商业银行在发放房地产抵 押贷款前，应当确定房地产抵押价值，房地产抵押价值由当事人协商议定，或者由 房地产估价机构进行评估” 。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值 为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场 价值减去房地产及土地估价师知悉的法定优先受偿款，在存在不确定因素的情况下， 估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分考虑估价抵押房地产在处 置时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉 的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。 1 《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在 估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖 欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。法 定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有 优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、 留置权人均享有法定优先受偿权。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已 经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押 物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。法定优先受偿权利除了《房 地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的 债权数额之外，还包括处分抵押房地产所得金额。根据《担保法》第四十七条规定 其金额依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴 纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金。各类房地产抵押估价都应当根 据规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确 定房地产的抵押价值。在福州市房地产及土地使用权抵押估价实践中，各商业银行 均要求评估机构在提交的房地产及土地估价报告计算出预计抵押房地产转让时发生 的税费。在商业银行等金融机构的实际工作中，大笔的贷款业务依据的是房地产及 土地估价报告，因此，估价报告中的房地产抵押价值是确定贷款额度高低的依据。 2、与未来处置抵押房地产有关的主要税费 在考虑抵押物未来可能发生的风险和损失中，如何确定预计未来可能处置抵押 房地产应缴纳的主要税费额，并在提交给金融机构的评估报告中，将房地产市场价 值中扣除掉未来可能处置抵押物时缴纳的税费，是房地产或土地评估师的一项重要 工作，是评估师对处置房地产的相关政策法律法规的理解，也是考验着评估师的执 业水平与能力。与处置企业的房地产有关的税收科目主要有印花税、交易手续费、 营业税及其附加、土地增值税等，另外，如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府