财信城市国际月营销策略建议(终稿).pptVIP

1层临街商铺认购情况比较理想,1层认购率达到89.2%。 2、3、4及负1层的整层商业认购情况不太理想，认购率仅为41.9%，这是本项目销售的难点和重点所在。该部分商业单位面积大、总价高成了主要的抗性。 自5月29日开盘以来，仅一个月的时间，整体实现50%以上的认购率，销售业绩达到了预期目标，同时获得了行业内的一致肯定，说明前期的商业营销策略、价格策略和销售执行还是相当成功的，也实现了项目利润最大化。 后期营销重点在于挖掘购买整层或半层的客户群体（该部分商业占未 售商业的七成以上），是心理承受总价在500万以上的投资或自营类客户。 7月销售任务： 完成1亿元商业。 7月销售难点： 在供应量激增而市场交易清淡的现状下,须大幅提升到访客户上访量。 在围墙和户外广告等重要宣传媒介不能启用的情况下，须寻找有效宣传载体 ，制造阶段性营销热点,做好销售信息传播和发布，扩大客户知晓度。 制定促销政策的同时，维护好老客户的关系。 在禁止地面停车、餐饮氛围显著降温等不利因素影响下，加强引进主力店和 提升区域价值。 商业地产市场存在着如下问题：1、供求关系失衡。商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费  市场的近几年增长幅度在13％左右，近几年商业地产投资的增幅却 都在24％左右，商业地产闲置量正在逐年增大。2、租金障碍较大，投资回报率偏低。3、没有市场定位或市场定位不当。3、商业业态组合不合理或不切实际。 4、产品规划设计不尽合理。5、招商策略不力，商业经营管理不专业。 新政后，商业地产出现井喷现象，尤以社区商业最为突出（中新城上城、大鼎第一时间、顺祥壹街购物中心、华宇北城中央、珠江太阳城、康德国会山等），供应量开始增大。 部分炒房资金开始转投商业地产，口岸价值良好的商业物业开始受到热捧。（中新城上城、华宇北城中央等社区商业开盘即清盘） 商业销售和商业招商唇齿相依，如果招商环节不做好，销售将会受到巨大影响。 商业地产供需“井喷”只是表面的繁荣，其背后是大量的商业地产的闲置状态，因此，合理评估商业租赁价值对商业经营尤其关键。 结构性的失衡矛盾非常尖锐。一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所。因此，对经营业态的选择和组合须遵循“聚财气、聚人气”之原则，尽量做到合理。 99度商业街除了在蓄客期有一定的宣传推广外，开盘及热销期约1个多月时期内，均未作宣传推广，导致本项目在热销之后，市场反应平静，市场知晓度显著下降，很多客户及业内人士均认为本项目已销售完毕，暂无新品投放，极大地影响了项目的后续销售。 针对加州片区餐饮娱乐经营氛围逐日下降等不利因素影响，建议引进一家专业的商业经营管理公司，重点对商业街的租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理提供专业服务，尽可能保证商业街“统一规划、统一定位、统一招商、统一运营”，最大限度提升项目经营管理价值，打消客户对商业运营的顾虑，有效促进投资客户尽早下单。 商管公司选择标准：前期有较成功的案例；有丰富的商家资源；有较强的招商执行能力；在社区商业的经营管理方面有丰富的经验和独到的见解。 组建招商团队，尽快引入主力店，一方面可以给现场带来大量人气，一方面可以为已认购客户提供保障，增强购买信心。 建议在销售中心专辟“招商区”，对招商区进行单独装修和包装，给客户一种新鲜感和尊贵感。具体方案专题呈报。 招商团队配置5-7人。由1名招商经理主管，分成招商1部、2部，每部2-3人。 招商团队主要工作：负责与各意向入驻商家的沟通，涵接商家与业主的恰谈；拟定租赁、经营、推广等政策；与商管公司对接；负责主力店的引进；负责与各中介机构对接；负责售后服务等等。 主力店选择标准：经营面积整层以上，在细分市场上具备较高的知名度和品牌号召力，符合整体经营业态。 增加置业联动。在保持商业底价不变的情况下，与各中介机构、各商会、各协会进行充分合作，凡有推荐的商业客户成交，考虑返还居间费用。 增加区县巡展活动。建议参加渝北区组织的“两江扬帆、聚焦渝北”主题活动，前往广安、达州等地巡展。参加近期借两江新区成立之际组织的相关巡展活动 增加营销政策的灵活度： 1、提高老带新优惠，凡成功推荐整层认购商业客户，均可返现10000元 2、适当提高售价，给予销售中心现场500元/平米之内的折扣空间。 3、给予整层商业购买客户，提前优惠认购1个车位的政策。 4、给予中介机构或个人，50元/平米的返现奖励。 1、推广主题建议 主标：与最大新世纪超市\一起赚钱吧! (与著名加州美食街\一起赚钱吧!) 副标：加州核心 4万方时尚商业盛大招商中 少量整层商业持续认购中 公关活