新天地商业地产策划方案.docVIP

大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划机构 2012年6月8日 目 录 引 言 一、市场解构 1.1 大通县概况 1.2 项目介绍 1.3 SWOT分析 二、客户分析 2.1 目标市场定位与分析 2.2 主力客源分析 2.3 目标消费群购买心理及行为分析 2.4 目标消费群需求分析 三、营销策略 3.1 策划思路 3.2 卖点梳理 3.3 卖点营造：客户聚焦 四、价格策略 4.1 采取低开高走的价格策略 4.2 低价辅助策略：低单价低总价体现 五、营销通路 5.1 营销展示中心 5.2 VIP营销 六、营销推广 6.1 推广策略及遵循原则 6.2 整合营销传播总体策略 6.3 总体策略 6.4 与客户的交流界面：价值观 6.5 案名以及LOGO 6.6 一期市场和策略 6.7 整体营销战略 6.8 入市策略 6.9 付款方式及类型 6.10 推广策略 6.11 推广部署 6.12 外发宣传系统 6.13 阶段销售周期划分及策略 6.14 项目营销推广费用 引 言 本次对大通民贸大都会的营销策划方案希望找到和塑造能融合本项目混合业态的推广主题概念和强势卖点。以强势的整合传播体系，贯穿独特的风格将项目形象展示给目标客户，全面契合新富精英阶层的置业标准，最终实现市场推广目标。为此我们倾注了超常的激情和心力； 对于大通民贸大都会项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事，决定了本次《大通民贸大都会项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动大通”作为民贸大都会项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动大通”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。 本次策划案分两个单个的独立策划方案分别向贵司提供，房产部分的与商业部分的策划案在实际销售过程中策划和执行是同步的，但策划方案的内容我们将分别提供，以确保项目住宅和商业部分在销售中能有效的结合，成功的售罄。 一、市场解构 1.1 大通县概况 大通县地处青海省东部农业区北部，属省会西宁市辖县，全县总面积3090平方公里，辖22个乡、6个镇，41万人，人口密度129人／平方公里大通是全省的农业县。农业人口35.4万人，占总人口的79.2%，耕地面积69.65万亩。主要农产品有：油菜、蚕豆、马铃薯、蔬菜、小麦等。2009年完成农业总产值13亿元，增长8.6%；农民人均纯收入4643.8元，增长20.1%，比全市低55元，比全省高1297元大通是全省的工业县。境内有工业企业192户，其中，规模以上企业42户（中央及省属驻县企业21户），已形成有色金属、电力、建材、化工和机械装备制造为主导的工业体系。2009年完成工业总产值（现价）125.2亿元，占省、市的比重为11.6%、21%。大通是全省的生态县。森林覆盖率达38.1%，水资源总量6.970%以上的城市供水任务，境内有国家森林公园察汗河、鹞子沟、老爷山、娘娘山风景区等特色生态景观。大通是全省的民族县。1986年经国务院批准成立为回族土族自治县，有汉、回、土、藏、蒙古等24个民族，少数民族人口21.9万人，占总人口的48.7%，其中，回族13.5万人、土族4.6万人、藏族3.1万人、蒙古族0.5万人。民族文化丰富多彩，舞蹈纹饰彩陶盆、大通皮影、刺绣、农民画、剪纸、“六月六”花儿会等民族文化丰富多彩。）） 25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。 25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人