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四、问题探讨 绿地公司2012-2013年动向： 1、持续提升产品和服务品质 2、产品多元化 3、财务稳健 4、成本管控 5、轻资产战略 6、区域布局 7、引进战略投资者 四、问题探讨 引入战略投资者： 2012年6月8日，绿城引进九龙仓作为战略性股东，九龙仓合共投资约港币51亿元（约人民币41.6亿）。 2012年6月22日，绿城与融创达成协议，共同组建合资公司－上海融创绿城投资控股有限公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公司50%的股权。此次交易绿城转让上述九个项目权益的50%，收取对价人民币33.6亿元。 四、问题探讨 截至2013年10月31日，绿城集团销售情况 2012年1-12月 销售物业面积约283万平方米 比2011年增长约61.7% 销售金额546亿 比2011年增长约54.6% 2013年1-10月 销售金额511亿 比去年同期增长约33% THANK YOU！ 基于资本结构对房地产企业战略的影响 2013/11/15 ——以绿城地产为例分析 组长：赵雪茜 成员： 李彦贞、马伟坚、张雪志、杨晓君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美红 第一小组成员 房地产行业背景 1 绿城地产公司概况 2 资本结构分析 3 问题探讨 4 内 容 企业层面可能出现的转型： 空间布局、物业状态、盈利模式、 企业组织、产品、行业关系 一、房地产行业背景 房地产行业背景 1 绿城地产公司概况 2 资本结构分析 3 问题探讨 4 内 容 二、绿城地产公司概况 成立日期 1995年1月6日 注册地址 浙江杭州 2005年 反向收购，转变为外商独资企业 2006年7月13日 绿城中国控股在香港上市 股票代码 03900 机构评定 至2013年，连续九年被评定为「中国房地产企业综合实力TOP10」 绿城总品牌价值 190.09亿元 二、绿城地产公司概况 二、绿城地产公司概况 2006-2012年度营业额、损益额（单位：亿元） 二、绿城地产公司概况 截止2013年6月30日土地储备情况： 13个地区、99个项目、土地面积21165千平方米、总建筑面积41387千平方米，其中浙江省占44% 房地产行业背景 1 绿城地产公司概况 2 资本结构分析 3 问题探讨 4 内 容 资本结构的内涵 3.1 三、资本结构分析 资本结构理论 3.2 绿城资本结构分析 3.3 资本结构：也称融资结构，指股权资本与债权资本的比例关系。 3.1 资本结构的内涵 广义：各种要素的组合结构。 狭义：各种长期资本价值的构成及其比例关系。 3、代理成本权衡理论 3.2 资本结构理论 1、完善市场的资本结构理论 优序融资理论： 内部融资优先，若企业要进行外部融资，也优先选择债券融资 2、财务危机权衡理论 4、信息不对称与控制权理论 3.3 绿城资本结构分析 权益 资本 公开发 行H股 配股 战略 投资者 入股 负债 资本 可转换 债券 银行 贷款 定向 发行 高息债 筹资方式 3.3 绿城资本结构分析 融资途径： 年度 主要融资手段 2006 IPO 2007-2008 负债资本 2009-2011 信托融资 3.3 绿城资本结构分析 融资之路： 日期 融资途径 金额 2006-1-18 境外合作资金、可转换债券 2000万、1.3亿美元 2006-7-13 IPO 3.5亿美元 2006-11 高息债券 7年到期，4亿美元 3.3 绿城资本结构分析 融资之路： 日期 融资途径 金额 2007-5-7 配股 23.1亿港元 2007-5-15 可转换债券 23.47亿港元 2007-10-24 银团贷款 39个月，8.5亿人民币 3.3 绿城资本结构分析 融资之路： 日期 融资途径 金额 2008年 银行借款 超100亿 2008年5月 信托融资 1.5亿，第一笔 2009-4-15 信托融资 19.83亿人民币 2010年 信托融资 31.5亿人民币 2011年 信托融资 33.2亿人民币 3.3 绿城资本结构分析 2006-2012年度资产负债情况（单位：亿元） 80.37% 90.67% 91.86% 87.28% 80.83% 75.33% 75.48% 资产负债率 866 1,160 1,152 659 346 248 135 总负债 1,077 1,280 1,254 755 428 329 178 总资产 0.50 0.33 0.43 0.53 0.35 0.56 0.72 速动比率 565.63 847.56 786.56 458.32