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VTSJQR002 项目前期设计研究示范文本

项目前期设计研究示范文本 编辑 日期 2007-11-28 审核 日期 2007-11-28 批准 日期 2007-11-28 文件编号: 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 一、项目概况及用地分析 1、用地自然条件概况及分析 1.1 宗地位置 应附文:简述宗地位置 应附图:宗地城市位置图;宗地区域位置图 1.2 宗地现状 宗地四边范围 应附文:简述宗地四边范围 应附图:宗地红线图 宗地现状地形地貌 应附文:简述宗地现状地形地貌,重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图:宗地现状照片(标明拍摄点和目标点位置);宗地地形图 绿化植被与水面 应附文:简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与 水面,应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施 应附图:宗地绿化植被与水面分布图 气候气象 应附文:简述气温、主导风向、降雨量等指标。 水文地质 应附文:简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附: 宗地地质资料(如:初勘资料、周边建筑基础处理资料等) 特殊地下物 应附文:明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 宗地社会条件概况及分析 2.1 区域现状与规划 应附文:简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状 特征等,对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图:区域现状图:区域总体规划图 规划要求 应附文:说明规划管理部门对宗地的规划设计要点,或宗地《建设用地规划许可证》的内容,对用地主要设计指标的分析。 应附:规划要点;容积率分析表 2.3 交通状况 应附文:简述宗地交通情况;地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点; 私车赴宗地路线选择; 应附图:区域交通分析图;周边交通分析图;周边道路断面图 公共设施 公共建筑 应附文:描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间; 对设计存在影响的设施与标志物 应附文:简述以下有利与不利因素情况 有利因素:广场、公园、城市雕塑等 不利因素:高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图:周边公共设施图 2.5 市政管线 应附文:简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、 管径、埋深、标高 应附图:市政管线图 二、开发目标、开发计划与项目设计总体计划 1 项目总体开发目标 1.1项目总体定位 1.2目标成本和目标利润 2. 项目总体开发计划 2.1分期开发的规模和进度 2.2分期开发的成本和利润 应附表:分期开发规模、进度、成本和利润表 2.3 项目设计总体计划 应附表:项目设计总体计划表 三、市场定位和产品建议 1 项目总体定位 1.1 项目市场定位 1.2 项目竞争优势(针对竞争楼盘) 2 项目目标市场 2.1 目标客户构成 2.2 目标客户行为特征 3 项目产品建议(市场营销部门与设计部共同确定) 3.1 产品类型及构成 (1)产品构成的种类 (2)各产品类型的比例 应附表:产品建议表,参见第四部分 表2.3.3 (第50页) 3.2 产品的户型配比建议 应附表:户型配比表,参见第四部分 表2.3.4 (第52页) 3.3 公建配套 停车方式与车位比:停车方式分为地下车库停车、架空车库停车, 立体车库停车,路旁停车,庭院停车。 公交交通与班车系统:两系统车辆停放与站点的要求;明确对于大型社区,是否考虑区内巴士。 商业:商业的形态(集中布置、分散布置、层数)、功能(有无特殊要求)、面积、停车数量 学校、幼儿园:占地、规模、功能 4 首期产品的建议(市场营销部门与设计部共同确定) 4.1首期产品的类型及构成 应附表:首期产品建议表, 4.2首期产品的户型配比建议 应附表:首期户型配比表 4.3首期公共配套要求 4.4首期卖场安排 (1)销售展示的内容选择(商业、会所、样板房) (2)销售展示的卖场位置 (3)样板间的搭建方式和位置的初步设想 5 销售策略与销售计划 5.1 销售推广的策略 5.2 销售计划 应附:销售计划 四、成本控制因素与工程管理意见 1 成本测算 1.1根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础 形式的意见完成总成本测算表格 1.2各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格 应附

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