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2008上半年北京整体房地产市场调查报告-市场调查2008年7月 目录 一、房地产投资情况 4 二、房地产市场供给情况 5 三、房地产市场需求情况 5 四、房屋销售价格情况 6 五、房地产开发企业资金来源情况 7 六、现象分析 7 1.六环外期房7760元/m2 8 2.房价6月涨幅比上月降1.2% 8 3.其他 8 七、全国参考 9 1.土地价格大幅下降 10 2.银监会支持房地产健康发展 11 3.房价走势 11 4.量缩导致价升 12 5.反弹迹象隐现 13 6.地震影响有限 13 八、未来影响北京房价走势的因素 14 1.房地产市场低迷 14 2.本市经济增幅回落 14 由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少，造成部分高档楼盘均价较高，拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为每平方米１８３９８元。 这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队２２日联合对外发布的消息。 上半年，北京四环至五环的房价为每平方米１６４０９元，五环至六环的房价为每平方米９８２５元，六环以外的房价也达到每平方米７７６０元。 由此看，上半年北京的房价仍在持续上涨，但房价的涨幅已经出现回落趋势，房价的环比涨幅达到２００５年以来最低点。６月份，北京市房屋销售价格同比上涨１１．２％，涨幅比上月回落１．２个百分点；从房价的环比涨幅看，仅上涨０．１％，涨幅比上月回落０．３个百分点，为２００５年以来的最低涨幅。 北京房地产开发投资增速逐月放缓。上半年，北京市完成房地产开发投资７９４．４亿元，同比增长１１．９％，增速较上月回落３．７个百分点，较一季度回落１０．６个百分点。据了解，土地购置费用增速放缓，是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。 统计显示，上半年房地产开发企业购置土地费用为２３１．６亿元，同比增长１１％，增速比一季度回落２８．３个百分点。受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持１１．７％的增速，比一季度提高１．３个百分点。 住宅销售比重下降近半。上半年，北京住宅销售面积为３４９．３万平方米，同比下降４９．５％，降幅比一季度扩大１．６个百分点。其中，期房销售面积为２７２．９万平方米，下降４９．４％；现房销售面积为７６．４万平方米，下降５０％。 商品住宅销售套数也在减少。上半年，住宅销售３０３５２套，同比下降４６％。其中，６月当月销售住宅７３７７套，比上年６月减少６７２６套。 住宅竣工面积持续下降。自２００６年以来，北京住宅的施工和新开工面积持续下降，今年上半年，北京市商品房竣工面积同比下降１４．７％。其中，住宅竣工面积４９５．４万平方米，下降３２．２％。 上半年，我市房地产开发投资增速逐月放缓；住宅新开工面积增长较快，小户型所占比重过半。市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落。 （以下部分来自北京市统计局调查数据） 一、房地产投资情况 房地产开发投资增速逐月放缓。上半年，全市完成房地产开发投资794.4亿元，比上年同期增长11.9%，增速较上月回落3.7个百分点，较一季度回落10.6个百分点。 图1上半年房地产开发投资增速图单位：% 土地购置费用增速放缓是影响全市房地产开发投资增速放缓的主要原因。上半年，全市房地产开发企业购置土地费用231.6亿元，比上年同期增长11%，增速比一季度回落28.3个百分点。受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持11.7%的增速，比一季度提高1.3个百分点。 商业服务业等经营性用房投资增速较快。从投资类型看，由于奥运相关工程配套设施投资较大，商业及服务业等经营性用房完成投资达124.5亿元，比上年同期增长38.1%，增幅比一季度提高4.6个百分点。新建商品住宅完成投资391.9亿元，比上年同期增长7.3%。 二、房地产市场供给情况 新开工面积增长较快。上半年，全市新开工面积为1212.9万平方米，比上年同期增长24.9%，其中，住宅新开工面积为861.7万平方米，增长37.4%。 小户型住宅新开工面积比重过半。随着“90平方米，70%”政策的落实和限价房及保障性住房项目开工等因素影响，小户型比重大幅提高。90平方米及以下住宅新开工面积为490.8万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为57%，比一季度提高7.7个百分点，比上年末提高22.8个百分点。 住宅竣工面积降幅较大。由于2006年以来施工和新开工面积持续下降，上半年，全市商品房竣工面积比上年同期下降14.7%，为817.6万平方米。其中，住宅竣工面积495.4万平方米，下降32.2%。 经济适用房建设步伐加快。上半年，我市经济适用房住宅完成投资16.4亿元，比上年同期增长1.2倍。6月末，经济适用房住宅施工面积354.8万平方米，增长9.7%，其中，本年住宅新开工