XX年10月27日蓬莱房地产市场研究报告调研说明.docVIP

蓬莱房地产市场研究报告 调研说明 一、调研目的 通过实地调研，全面了解蓬莱市发展特征、经济发展特征、房地产市场的发展历程，商品住宅的供求、产品、销售情况和购房消费特征等情况。 二、调研情况说明 此次调研，花费了十天时间，对蓬莱市场做了详细的调研工作。对蓬莱市的房地产市场以及消费客群进行了实地调研考察，调研楼盘9个。 三、调研内容 ● 蓬莱市研究（城市概况、地理位置、历史文化、自然环境等城市基本特征和相关城市经济特征） ● 蓬莱市整体及本项目所处新东部规划情况、历史发展等 ● 蓬莱市不同行政区域购房者消费特征简要分析 ● 蓬莱房地产市场研究（包含各区域市场以及典型个案研究等） 目录 第一章：蓬莱市概况及规划 4 1.1蓬莱市概况 4 1.1.1地理位置 4 1.1.2城市规模 4 1.1.3城市人口 4 1.1.4交通状况 5 1.1.5域内景观 5 1.1.6旅游状况 6 1.2蓬莱市经济状况 6 1.2.1蓬莱经济未来规划 6 1.2.2国内生产总值 7 1.2.3 城镇居民人均可支配收入 7 1.3蓬莱市城市规划 7 1.3.1蓬莱城市总体规划 7 1.3.2蓬莱市旅游规划 9 1.3.3蓬莱市开发区规划 9 第二章：蓬莱市房地产状况 11 2.1 蓬莱市房地产市场发展历程 11 2.2蓬莱市房地产现状分析 12 2.2.1房地产市场特征 13 2.3蓬莱市地产板块划分 15 2.4蓬莱土地市场分析 15 2.4.1历年土地市场情况 15 2.4.2土地市场发展分析 16 2.5蓬莱住宅市场价格分析及预测 16 第三章：消费客群特征解析 17 5.1、整体消费特征 17 5.1.1异地购房者比例大幅上升 17 5.1.2低收入阶层需求有所增强，中高收入阶层仍是购房主力 17 5.1.3购房主要考虑因素 18 5.1.4实用型、经济户型需求明显 18 5.1.5本地开发商更受青睐 18 5.1.6花园洋房等高端物业产品日渐受到青睐 18 5.2不同区域购房者消费特征 18 5.2.1户型、面积段需求程度 19 5.2.2销售单价及总价的接受度 19 第四章：蓬莱在售盘横向对比分析 20 3.1项目规模对比 20 3.2项目建筑风格与建筑形式比较 22 3.3主力户型、面积对比分析 23 3.4园林景观对比分析 24 3.5营销对比分析 25 3.6物业对比分析 26 附件：蓬莱典型楼盘分析 27 开发区板块 27 东部板块 33 中心板块 42 西部板块 49 第一章：蓬莱市概况及规划 1.1蓬莱市概况 1.1.1地理位置 蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临渤、黄海，东连烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地；古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。 1.1.2城市规模 辖7个镇：刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5个办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、蓬莱阁街道、南王街道）。共计584个行政村(居委会)。 南北最大间距约43公里，东西最大间距约50公里。海岸线长86.28公里。全市总面积1280.5平方公里，耕地4.56万公顷。全市总人口48.6万人，其中非农业人口17.1万人。 1.1.3城市人口 2005年底全市总人口48.6万人，其中非农业人口17.1万人。男女性别比100.3：100 。人口出生率7.6‰，死亡率7.17‰，自然增长率0.43‰ 蓬莱人口增长缓慢，老龄化较为严重。 （数据来源于中国宏观数据挖掘分析系统） 1.1.4交通状况 蓬莱东距烟台机场、烟台港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；206国道和4条省级公路穿越境内。沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上，现已开通了连接山东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。1996年蓬莱新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。山东航空公司在蓬莱建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越蓬莱境内，形成了海陆空全方位交通网络。 1.1.5域内景观 蓬莱资源丰富，依山傍海，风景秀丽，境内有驰名中外的国家重点保护文物--蓬莱水城--蓬莱阁，有神山现市、仙阁凌空、日出扶桑、万里澄波、万斛珠玑、渔梁歌钓、晚潮新月、狮洞烟云、铜井金波、漏天滴润 等十大景观。驰名中外的蓬莱阁以上薄霄汉、下逼沧溟、天风海涛、海市蜃楼而著称，加之独具海市蜃楼奇观和八仙过海的美传，素以人间仙境著称于世，被国务院定为国家级风景旅游区，新近开发的戚继光故里、蓬莱西苑、分时度假区等为人们出游提供了更多的选择，每年中外游客200多万人次。 1.1.6旅游状况 多年来，蓬莱每年接