XX年12月上海市场月度报告.docVIP

2007年12月市场月度报告 中则房地产咨询有限公司 研展部 2007.12.25 一：12月宏观面的解读 1、政策法规 1.1.第二套房贷政策的出台 1.1.1相关解释: 第二套房贷： 首先界定“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋,“第二套(含)以上住房”,是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。 政府要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，及时通过中国人民银行信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息即使录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。借款人也应该按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。 为切实防范金融风险，央行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，央行强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 1.1.2 2007年12月11日央行确定第二套房贷以家庭为单位 为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号，以下简称《通知》)，维护政策的严肃性和有效性，人民银行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》)，进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，并于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。 据悉，《补充通知》已于12月5日印发，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。 1.1.3 央行年内第6次调利率 一年期存款利率至4.14% 中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变(具体水平见附表)。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。 1.1.4央行首次下调活期存款基准利率 央行在2007年12月21起调整活期存款基准利率：由现行的0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点。而一年存款利率准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27%个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。 分析： 各方的声音：1：提高交易税费和进入门槛的做法都只能让更多的民众知难而退。 2：房贷新政的积极意义在于有力的抵制炒房投资和投机，规避了银行的风险。 3：利率、首付上升能否有效遏止房价，值得怀疑。 八大积极意义： （1）利于打击投机。通知明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这样，在大大增加购房成本的同时，将打击房市投机者的获利预期与信心，从而利于打击投机行为。 （2）利于抑制投资。除了首付、利率提高，通知还规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。而事实上，目前招行、农行、兴业等银行已经停发房产抵押贷款。这样，对于那些希望通过房产抵押再投资的人来说，将是沉重打击。从而利于抑制房产投资行为。 （3）利于保护消费者合理购房需求。提高第二套首付，在有效抑制投资、打击投机