XX年13季度深圳市土地市场动态监测分析报告.docVIP

2005年1～3季度深圳市土地市场动态监测分析报告 一、土地供应情况分析???? （一）计划供应总量分析 2005年，我市继续严格控制总量，坚持集约和节约用地的方针，不断提高我市土地利用的综合效益，全年计划供应总量为12.69平方公里，基本与上年持平。据统计，近三年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。 （二）计划供应结构分析 ?从区位看，今年土地供应仍主要集中在特区外，占全市计划总量的94.02％。 从用途看，今年计划供应商品住宅用地0.8平方公里，占供应总量的6.30％；商业性公共设施用地0.56平方公里，占4.44％；政府社团用地0.37平方公里，占2.92％；工业用地9.5平方公里，占74.84％；仓储用地0.48平方公里，占3.78％；市政公用设施0.98平方公里，占7.72％。 （三）实际供应情况分析 从签订土地出让合同情况看，今年1～3季度全市共签订土地出让合同156宗，出让用地总面积607.87万平方米，占全年计划总量的47.90％。 按土地用途来看，商服用地出让12宗，面积12.75万平方米，占1～3季度出让总量的2.10％；工业仓储用地90宗，面积为271.37万平方米，占44.64％；公用设施用地17宗，面积为47.59万平方米，占7.83％；公共建筑用地28宗，面积为196.88万平方米，占32.39％；住宅用地8宗，面积为49.24万平方米，占8.10％；特殊用地1宗，面积为30.04万平方米，占4.94％。 从土地出让的区域分布来看，1～3季度特区内共签订土地出让合同60宗，用地面积239.22万平方米，占总出让面积的39.35%；宝安区59宗，用地面积197.18万平方米，占总出让面积的32.44%；龙岗区37宗，用地面积171.46万平方米，占总出让面积的28.21%。 ? 从各区域出让的土地类型来看（见表1），特区内外差异较大。特区内公共建筑用地所占比例最高，达73.42％，其次为公用设施用地；特区外出让的土地用途多为工业仓储用地，尤其是宝安区，1～3季度出让土地中74.56％为工业仓储用地；而龙岗区也有60.47％的出让土地用于工业仓储。 另外，从土地出让方式来看，协议出让150宗，面积559.38万平方米；拍卖出让4宗，面积21.44万平方米；挂牌出让2宗，面积4.45万平方米。　 ?二、房地产市场土地供应分析（一）房地产市场发展情况 今年以来，国家相继出台了一系列加强房地产市场调控、稳定房价的措施，我市也相继出台了有关调控政策。总体来看，宏观调控措施的实施，对稳定我市住房价格、促进房地产市场进一步规范运行取得了一定成效。从1～3季度房地产市场的总体发展看，房地产市场的总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持着健康、理性的发展局面。 1、房地产市场供应 今年1～3季度，全市商品房施工面积2369.37万平方米，同比下降6.54％，商品房竣工面积366.92万平方米，同比下降5.52％。总体来看，施工面积同比下降幅度继续扩大，而竣工面积降幅有所减缓。此外，商品房空置量不断消化，至今年9月底，商品房空置面积为139.36万平方米，同比减少26.51％。数据表明，我市近年来商品房建设规模逐渐减小，而空置房地产，在政府严控新增房地产用地供应和积极消化存量土地等政策的作用下，不断盘活并持续得以消化。 2、房地产市场需求 今年1～3季度，全市商品房销售面积达到690.16万平方米，较去年同期增加8.36％，其中，住宅销售面积619.45万平方米，同比增长8.70％。从住宅销售的户型结构来看，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数89.07％，表明普通商品住宅需求仍为市场主体需求。 从不同类型商品房的销售情况来看，1～3季度住宅、商业用房销售均呈小幅增长，办公楼小幅下降。其中住宅销售面积为619.45万平方米，同比增长了8.70%；办公楼销售面积为18.31万平方米，同比减少了16.05%；商业用房销售面积为42.59万平方米，同比增长9.57％。全部商品房销售面积中，住宅占89.75％，办公楼占2.65％，商铺占6.17％。与上半年相比，住宅及办公楼销售增幅均有较大回落，商业用房销售增幅稍有加大。可见，国家宏观调控措施对市场需求的影响已经显现。 从1～3季度各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的29％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％，居其次。 今年以来，我市二手房交易继续保持增长，但增幅有所减少。1～3季度，二手房交易面积为588.5万平方米，比去年同期增长12.60％；其中，二手住宅交易面积为421.84万平方米，比去年同期增长22.42％。此外，二手房