XX年18月重庆土地市场分析报告.docVIP

2011年1-8月重庆土地市场分析报告 （一）7月主城区拟供应土地统计 注：拟供应土地汇总表见附表一 拟供应土地分类汇总 土地类型 宗数 比例 面积（万㎡） 比例 商住 9 23.08% 53.16 26.91% 工业 24 61.54% 140.07 70.90% 其它 6 15.38% 4.34 2.20% 合计 39 100% 197.57 100% 本月拟供应地块达到39宗，分别来自渝中区、渝北区、南岸区、九龙坡区、江北区、高新区、大渡口区、北部新区、北碚区、巴南区、沙坪坝区。地块出让面积总计约233.51万方，即3502.79亩，拟出让总价为393477万元，拟供应土地起始单价1677元/㎡。如此高的土地单价不得不让开发商们大跌眼镜。 其中单块面积最大的约49.4万方来自九龙坡区大杨石组团O分区O-2-10/03、O-2-11/03、 O-3-1/03宗地，此地块容积率达到了5.3，用途为二类居住用地、商业金融业用地起始价16886万元，建筑规模81705㎡，按起始价粗算，楼面起始均价在2800元/㎡，5.3的容积率若做高层产品，套内面积将会达到 7000元/㎡，这个价格相比同区域的其他楼盘价格偏高，而且如此高的容积率舒适度一定会受到影响。最小的约0.17万方，来自九龙坡区西彭组团J分区J28-9/01地块，起始价621万。 八月土地市场拟供应量小幅回落，环比上月下降10宗，供应量小幅回落但仍稳于今年值的高位。八月商住地块仅供应9宗，相比六、七月份商住供应量明显减少。由于市场压力过大，限购风波；“金九银十”成色明显不足，等一系列泼楼市“冷水”的消息爆出后，开发商开始死守阵地，放缓买入。从八月供应地块也可看出，优质地块不多，这9宗商住地块，位置均较偏僻，距离中心区域较远且容积率偏高，最高达到5.3，但其地价并未下降，政府缩紧了地块供应，土地市场开始缓慢降温。 从八月拟供应土地用途比例来看，商住、工业用地分别为23%和62%，其他类用地15%，商住用地继续缩水，工业用地却持续攀升。一方面原因在于政府的用地规划，另一方面在于开发商现阶段拿地热情不高，供应量放缓也是很正常的。 从今年以来8个月的拟供应土地分类走势图看出，1、2、6、7月的土地供应量中商住用地基本呈现良好态势，供应宗数在12~19宗之间，而3、4、5月供应量基本维持在今年低位。八月，商住用地仅供应9宗，环比7月下降10宗，如此大幅的下降，可以明显看出开发正在等待金九银十的到来，希望这两个传统“热卖月”可以释放掉手中的房源，而相对拿地则也陷入观望，尤其是现在地块不够优质，价格又未回落的时候。所以，市场需求热情不高的情况下，政府也不会放出更多地块。工业及其他用地，八月达到了30块， 与7月供应量相同。 （二）7月主城区商住土地成交统计 区域 土地位置 用?途 土地出让面积（㎡） 容积率 建筑规模(㎡) 成交价（万元） 楼面地价（元/㎡） 竞得单位 竞得时间 巴南区 （A）巴南区李家沱组团D分区D10-5/04、D11-1/04、D11-4/03 商业金融业用地、二类居住 64198 2.62 168313 39111 2324 重庆西部国际汽车城 8.15 大渡口区 （B）高新区大渡口组团A分区A09-5/06、A09-4/06、A10-1/05 二类居住 48718 3.1 151483.2 35200 2324 重庆渝高科技产业（集团）股份 8.1 高新区 （C）高新区大渡口组团A分区A09-5/06、A09-4/06、A10-1/05 二类居住 151000 3.11 469610 35200 750 重庆渝高科技产业 8.8 九龙坡区 （D）九龙坡区大杨石组团J分J01-14/01、J01-12/01J01-13/01 商业金融业用地、二类居住 15493 3.4 53154 15660 2946 重庆鑫坤腾科技发展、QUANTUM PROPERTY LTD 8.12 沙坪坝 （E）沙坪坝区西永组团U分区U7-18-2/02 二类居住 53800 2.5 134500 10000 1857 天王星投资集团重庆 8.19 （F）沙坪坝区西永组团T标准分T10-2/01 商业金融业 9400 3.5 32900 1620 1724 重庆乔鹤地产 8.19 渝北区 （G）渝北区两路组团G标准分G33-1-2/02 二类居住 17484 4.7 82525 16610 2013 重庆升乾实业 8.1 （H）黄桷坪 二类居住用地、商业金融 192260 1.04 200363 60000 2995 复地地产 8.23 渝中区 （I）渝中区渝中半岛组团J分区J5-8-1/02 二类