XX年4月重庆市蔡家组团地块市场调研报告.doc

菜家组团地块 市 场 调 研 报 告 二零零八年四月十一日 目 录 第一部分 项目分析及建议 4 一、基本情况 4 二、地块分析 4 三、建议 6 第二部分 合同风险提示 8 第三部分 市场分析调查报告 9 一、国家及重庆地区政策及现状分析 9 （一）、2007年影响房地产行业的政策 9 （二）、2008年1-2月房地产行业的政策 21 1、央行宣布:上调0.5个百分点 存款准备金率达15% 21 2、国务院发通知：促进节约用地 囤地按地价20%征闲置费 22 3、发改委:西部新建廉租房每平方米补贴300元 23 4、《住宅性能评定技术标准》2月19日执行 24 5、重庆开始施行建筑能效测评与标识制度 25 6、重庆居民购房意愿首跌 3.5成更愿储蓄 26 7、第二套房贷政策已经松动 27 二、供应市场 30 1、未来供应持续增长 08年迎来供应高峰 30 2、大型项目明显增多 外来企业垄断特大项目 31 3、低密度物业供应充足 高层物业仍是市场主力 32 4、供应格局起变 外来企业首超本土开发 33 5、南北供应继续领跑重庆楼市 45 三、消费市场 61 1、2008年1月市场概述 61 2、1月供应情况 61 3、1月成交情况 64 4、2008年2月市场概述 69 5、2月市场供应 70 6、2月市场成交 73 四、周边现有楼盘基本情况及销售状况调研 79 第一部分 项目分析及建议 一、基本情况 调查土地位于三溪口蔡家组团212国道入口右侧。项目共占地2000亩，其中工业用地800亩、商住用地1200亩（分为B地块400亩一块、A地块800亩一块）本次主要调查分析对象为1200亩住宅用地。 二、地块分析 B地块400亩土地位位于三溪口高速路出口收费处左侧，自北向南成不规则长方形，北侧为高速路收费处主干道；南侧为在建城市主干到；西侧为212国道；东侧为高速路主干道。通过现场实地考察发现以下问题； 1）地块内无可利用自然资源； 2）地块内整体地势为山体，土石方量特大，造成后期开发成本较高。 3）地块西侧有两个加油站（整体规划中无调整和折迁的可能）。 4）项目对面为机械化工程工业用地，现已动工，对地块后期环境影响较大，无法打造高档社区。 5）项目正中有东西走向预计为10万伏高压线，东西横跨该地块中心位置，无法后期改造。 A地块 800亩土地位于400亩西南侧，相隔212国道，整块土地为南北走向不规则长条型，地块西侧为铁路；东侧为212国道；北侧为城市次干道；南侧为城市次干道。通过现场勘察及与管委会多次交流发现以下问题 1）该土地为多块不规则土地合成，土地性质为工业用地及其它用地为主，住宅可用面积较小，需进行大范围规划调整，按照与管委会沟通结果，现由于原规划出现重大问题，重庆市基本封杀调规相关问题，土地无法做为开发土地使用； 2）土地内以山地为主，坡度较大西高东低后期开发成本较高； 3）自然资源稀缺，且成不规则长条型，一边紧邻铁路，一边紧邻212国道，其噪音及粉尘污染对打造高档住宅社区有特大的影响； 4）其周边紧邻土地为工业用地，对以后土地增值带来负面影响； 如下图所示： 三、建议： 项目本身的不利因素，极大程度的限制了该地块的规划定位，打造高档住宅的条件受到限制。且本地块位处工业用地中心，随着周边工业项目的不断完善，负面影响将更加明显，土地增值空间不大。 综上所述，该地块投资风险较大，建议放弃投资意向。 第二部分 合同风险提示 工业用地约定签订交地备忘录后60日内动工，时间紧； 协议约定 “2年内建成投产，3年内销售收入达18亿以上”，除去设备调试等实际要求不到1年内销售收入达18亿以上； 协议中要求银翔、渝江承担连带责任； 协议乙方为银翔、渝江，综合用地的所属单位也为上述两公司，且不允许乙方对该宗地块进行转让。但二司并无开发资质，协议中未约定综合用地可以其它公司名义获取； 协议中未明确约定甲方交地时间； 协议中未约定综合用地的开完工时间； 协议中未约定综合用地后续税费的优惠政策； 协议中未约定管网改造及高压线下地的费用由政府承担； 协议中违约责任不对等，甲方违约仅支付违约金但乙方不能解除协议，而乙方违约责任相对极重； 协议中约定的不可抗力因素包括了政策变化，不可控性大。 第三部分 市场分析调查报告 一、国家及重庆地区政策及现状分析 宏观调控： 07、08年国家对中国房地产市场进行了较大的宏观调控政策，主要体现在金融、土地、保障性住房这三个方面，国家通过一系列的宏观调控措施有利的规范了部分区域的房地产市场，从长远来看对整个行业的发展有重大的意义，但是从短期来看对整个房地产市场有一定的抑制作用。 （一）、2007年影响房地产行业的政策 1、金融货币政策 2007年的中国经济处于高位加速运行的态势，但同