XX年5月南宁市琅东香格里拉商业项目市场调研1.docVIP

琅东香格里拉商业项目 市场部分 世嘉·瑞帮投资咨询（南宁）公司 二00八年五月二十五日 第一部分 市场分析 第一章：宏观市场环境简述 一、 南宁 ● 南宁城市经济目前正处在一个快速增长的通道上。GDP连续四年的增长量突破百亿，从02年到07年GDP已经实现从356亿元迅速增加到1063亿元，南宁市已经跨入GDP亿元城市梯队。 ● 《广西泛北部湾经济发展规划》的提出是南宁经济增长的助推器。南宁城市经济处在一个高速增长状态，他做为广西北部湾经济发展的核心城市，全力支撑区域经济的构架，具有良好的大区域经济背景。 ●南宁是中国－东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。城市经济增长过度依赖投资和消费，随着城市的发展，城市经济结构也将面临重组和调整。投资和消费依然是城市经济的重要支撑，而围绕东盟经济及泛北部湾细分的会展经济、商务经济、贸易经济、规划经济将会成为城市经济增长点。 ●南宁将服务东南、西南、中南。做为行政、文化、商业交往中心，南宁地位举足轻重，一个“枢纽”城市将持续成为人民关注的热点，城市空间价值无量。 【提示】 南宁拥有优越的国际地位和商贸发展机会。 独厚的区位优势和地缘优势促成了南宁成为东南亚与中国大西南商贸物流与交易的枢纽城市。 项目赢得国际利好环境，项目的商业运营提供更多可利用资源的渠道获取空间。 城市综合实力的提升进一步增强城市的吸引力和辐射力，随之而来的是城市经济要素聚集度的进一步集中，城市产业结构的调整和商业结构的升级。 二、城市规划与城市扩张 1，整体向东重点向南 东向。整体向东的城市发展方向的效应已经开始显现。南湖、埌东、凤岭板块已经逐渐成熟，CBD、CLD也日渐呈现，并且这里的房价也位居各区域之首。毫无疑问，东部片区居住品质最高，而凤岭在南宁楼市的价值最大，其商业价值也无可比拟。 向南。重点向南五象新区发展，建设南宁未来新的城市中心，南部发展潜力无限。 【提示】 凤岭是中国—东盟商务区的商务中心，她首先成为城市国际化的形象区。南宁城市化进程加快，而城市的中心永远归属品质片区，整体向东的发展格局说明凤岭发展倾向势在必然。 第二章: 项目中观环境分析 一、凤岭 1，凤岭交通规划建设 （图表来自《南宁市凤岭分区规划调整》南规「2006」555号） 项目临竹溪大道是城市快速主干道。凤岭北还有东西向干道的佛子岭、云景路；南北向干道有凤凰岭、凤翔、龙盘路。 项目所在的凤岭北片区交通网络已经基本成型。规划区内道路建设将主要集中片区在南片区的青秀路两侧。 项目周边被城市快速环道、城市主干线、城市次干线包围，具有很高的交通便捷度。 【提示】 建设东西向干道的佛子岭路、云景路将以南北向干道的凤凰岭路、龙盘路相通，这四条城市次干线将全部以凤岭立交的环城高速路相通。 项目旁长湖路延长线和凤翔路相通以后，商业便捷度，商业流通能力进一步加大；佛子领路是凤岭北居住区的重要交通出路口，随着社区人口的增多，凤翔佛子岭路口将是社区交通的要口。 凤岭房地产项目建设与道路建设相辅相成。房地产楼盘建设的发展促进道路建设加大，道路建设的完善方便了房地产项目的建设。交通的便利加快了区域生活的便捷，经济建设速度加快，区域商业业态发展迅速，社区型商业首先呈现丰富商业业态。 居住型社区商铺投资成为商业投资热点。交通的畅通使得区域辐射作用加强，促进区域经济市场的进一步发展，商业投资前景广阔。 二、结构功能的分布情况 整个凤岭结构功能建设以居住为主，五个功能组团中有四个组团主要面向居住。而项目所处的组团Ⅰ建设面积最大。 组团Ⅰ规划建设提出了商业建设为辅助，组团Ⅰ是整个凤岭商业建设集中地。 【提示】 品质居住区和CLD中央居住的作用，加上以居住规划为重点的作用，凤岭居住建设将会持续加大，人口将持续增加。项目所在区域居住形象区的形成促使商业建设加大。 凤岭做为城市形象区域，使经济、文化、信息、物流等的中心，区域居住品质高是必然！交通网络的完善使得区域和城市更加便捷，流通更加方便，区域经济辐射作用加大。 城市区域定位以居住为主要建设，形象区的作用将使人口进一步朝品质地区驻进，区域住宅建设的加大为中高端居住人口提供了方便，人口规模的形成进一步刺激商业房地产的发展。由此，CLD中央居住区形成，辐射性强的商业圈也形成。 三、凤岭商业发展格局与商圈特点 在南宁商业纲要（2003-2010）中，规划两个城市级商业中心和六个城区级商业中心，经过城市行政区域调整后可以发现琅东凤岭区只有一个商业区。区域商业基本无竞争形态。 琅东凤岭商业区将成为国际形象区的商业中心区。高品质商业地位、新型商业模式将是该区商业的发展主流。 【提示】 城市