XX年9月至国庆东莞楼市报告.docVIP

2008年9月至国庆东莞楼市报告 影响楼市发展的因素错综复杂 央行重申对房地产紧缩政策各地政府放松地方政策限制 东莞：住房需求放缓，开发投资量却在增加 后市压力大 　　??东莞经济整体仍保持较快速度发展，上半年生产总值同比增加16%，城市人均收入增加8%，居民存款增加8.4% 　　??虽然东莞经济整体仍保持增长，但由于成本上升、出口减少等各种因素影响，东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%，企业主普遍感到今年生意难做，对房地产而言，需求增长速度放慢　　??房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时，房地产开发投资量却增加三成，加剧房地产市场供过于求的格局 土地市场：前三季度以工业用地需求为主 　　??08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地，这和07年的情况完全相反。　　??06年工业用地供应总面积为52万平米，07年的为50.4万平米。而08年前3季度266.7万平米的工业用地，其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和。08年上半年的工业用地供应和成交量激增，而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。???? 商住用地流拍现象频现　　　　　　　　??08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万㎡；　　??其中商住类用地流拍19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％；　　??08年楼市气氛的持续低迷，导致土地市场的寒冬期不断延续，商住用地流拍现象频现。开发商出手拿地可说是慎之又慎。商住地价回落，多以底价成交　　 　　??08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少21.9%。　　??08年前3季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底价成交，7宗超出底价10%以内，只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交，但这是08年1月份成交的地块。　　??随着楼市气氛的进一步低迷，地块多以起拍底价或者稍高于底价的价格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面单价4040元/平米住宅市场：销售低迷 供严重过于求 楼市形势严峻　　　08年前三季度全市住宅：　　??供应面积436万㎡，同比去年464.9万㎡略减6.2%，　　??签约面积249万㎡，同比去年487.4万㎡减少约49%。 　　　　　　　　　　　　　第二部分 大市概况概述：???? 全球经济衰退，美国金融危机恶化并殃及欧洲，中国经济增速放缓，天灾人祸不断,通货膨胀居高难下，居民财富缩水，全国大城市进入楼市调整等诸多因素使居民购房意愿锐减，加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷，楼市观望持久难散.东莞房价经历3月份以来近半年调整已基本趋稳，鉴于销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素，后市房价小幅下行波动现象仍然存在。今年9月普遍不被市场看好，开发商减产让利自救，房价遇下行压力.9月新品供应大幅减少，市场以消化存货为主，楼市氛围冷清。 08年9月全市住宅供求双线下滑四至六成 　　??08年9月全市住宅预售面积57.5万㎡，同比07年减少45.5%，同比06年减少51.1%，预售套数5728套，同比07年减少48.5%，同比06年减少44%　　??08年9月全市住宅签约面积22.6万㎡，同比去年58.2万㎡减少55%。　　??08年9月全市住宅销售额11.8亿元，同比去年39亿元减少70%　　??08年9月全市住宅签约均价5198元/㎡，同比去年6694元/㎡下降22.3%“金九”不被看好 新品供应减少四成 以消化存量为主　??　　??08年9月至国庆四大城区约有18个楼盘新品供应，同比去年减少1个，供应总套数仅2794套，同比去年减少四成。新盘上市仅3个，同比去年减少2个，市场以旧盘新推为主。　　??四大城区新推货由多到少排列为南城、万江、东城和莞城。万江区08年楼市供应增加明显，楼市竞争激烈。楼市氛围:冷清 一年不如一年　 购房优惠五花八门突显自然环境稀缺性房价：“3字头”泛滥 已视线模糊弃价保量 让利自救高调亮相 积累客户所谓的“楼王”…已风光不再08年大打“明星”牌以聚人气　　　　　　　　　　　第三部分 区域概况　　　　　　　　　　　　　　南城区总体特征　　??前三季度住宅签约量同比减少三成,7-9月萎缩严重　　??国庆期间在售楼盘达22个,其中旧盘新推8个,无新盘上市　　??市场信心受挫,新盘上市推迟,新增供应不到1千套,市场以消化存量为主.　　??前三季度洋房均价维持550