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XX年上海、苏州、昆山别墅市场分析
别 墅 市 场 分 析
上海、苏州、昆山
第一部分上海别墅市场分析:
一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好,为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件;上海市统计局年度统计显示:200年,上海市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了“十五”计划的良好开局。200年,上海完成国内生产总值亿元,比上年增长%,高于全国2.9个百分点,并连续第1年实现两位数增长。上海良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展;人均GDP达到4500美元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件;相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元,增长17.8%,增幅比上年提高2.4个百分点,其对经济增长的贡献率达到9.7%,比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资,为上海房地产不断带来新的增长点;根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见,2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》,其中无论是产业发展布局,还是城市基础设施计划布局,都是体现了“四个中心”的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整,上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元,比上年增长6.1%,增幅比上年提高5.4个百分点,投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元,比上年增长1.3%;完成更新改造投资436.83亿元,增长10.2%;完成房地产开发投资620.31亿元,增长9.6%。城市基础设施建设步伐加快,全年完成城市基础设施投资510.78亿元,比上年增长13.5%。市区2200万平方米的旧区改造工程启动,以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动,为上海房地产业的发展提供坚实后盾
3、政策积极引导、管理体制逐步完善,上海房地产市场更趋成熟,规范;正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心,上海“十五”规划已明确指出,房地产业为支柱产业之一。近年来,随着管理体制的完善,上海房地产市场更趋成熟,更加规范,这一切,为房地产开发创造了非常有利的运行环境,而上海经济的可持续发展特性,为房地产开发,营造了良好的市场氛围。
上海别墅市场整体1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始,上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏,走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段:第一阶段:外销别墅掀起第一次别墅浪潮;1992—1998进入九十年代后,外商投资速度和深度皆有强劲的增长,适用商业发展的家居别墅群应运而生,上海出现了大批的外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域:长宁区虹桥路沿线;市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集,虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘,这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物,随着虹桥开发区的成熟,外销别墅作为高档的房地产商品之一,目标市场有局限性。再由于开发过度,及前两年东南亚金融危机的影响,外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转,去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。关键词:外销别墅、开发过度、低迷第二阶段:内需独显魅力,内销别墅迎来别墅市场的第二春;1998—2000从1998年开始,在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时,中国却保持着稳定高速的发展,特别上海作为国内经济的桥头堡,更显鹤立鸡群。由于经济的发展,带动了居民收入的提高,发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施,吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。在外销别墅市场陷入低潮,还未走出迷谷的时候,内销别墅市场反而比较活跃,1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮,从2000年开始,1999年-2000年,排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场,并迅速被市场所认可,更预示着上海别墅市场春天的到来。??关键词:沪郊置业、排屋、联体
第三阶段:别墅投资放出巨量,别墅品种逐步齐全,意味着“别墅年”的到来;2001—至今一方面,别墅投资放出巨量。截止200年低,上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外,从200年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,??1-9月容积率为1.32,第三季度为1.16,而2000年同期分别为1.87和1.83。这也反映出200年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势
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