XX年上海中凯集团南汇繁荣花园项目报告.docVIP

目录 一、城市经济概况 2 1、城市人口及增长率 2 2、GDP 2 3、人均收入状况 3 4、城市简介 4 4.1城市发展方向 4 4.2城市产业发展（相关支柱产业） 4 4.3城市化水平 5 4.4城市不同区域的房价水平比较 6 二、房地产市场投资机会调研 8 1、上海房地产市场特点 8 2、竞争市场分析 9 2.1区域供应分析 9 2.2需求分析 12 2.3价格分析 14 3．项目概况及区位图 16 3.1项目描述 16 3.2项目SWOT分析 17 4.可比项目分析 18 4.1龙泽家园 19 4.2龙威名庭 20 4.3绿地东上海 21 4.4中邦城市花园 22 5．项目定位 23 5.1物业类型定位 23 5.2面积配比建议 24 5.3销售周期预估 25 5.4价格定位建议 26 一、城市经济概况 1、城市人口及增长率 2005年市人口已超过1900万；外来常住人口年均增27.8万人。外来人口的流入一定程度上弥补了本市户籍人口结构上的不足，为本市社会、经济发展提供了丰富的多元化的人口资源。 3、人均收入状况 人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平。用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加。上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20,668元。 按照10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。 数据来源：上海易居研究院 4、城市简介 4.1城市发展方向 上海的城市规划开始与国际接轨，将遵循“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。这一布局将依托对外对内的交通轨道线。多轴指的是沪宁、沪杭及滨江(长江)沿海(杭州湾)发展轴，正好与长三角江苏、浙江杭州湾经济带相互衔接。近期的重点是构筑长三角城际快速交通网络，包括高速公路、轨道交通网络、水运航道的对接。 而“多层”结构，在市中心区域，形成“多心，开敞”的布局，市中心从单个转为多个，目前徐家汇、花木、五角场3个城市副中心已有雏形，真如的规划也已启动。郊区则要“多核”，即重点发展几个郊区新城镇，以吸引市区人口。目前定为嘉定、安亭、松江及临港新城，这四个新城将被打造成拥有80万-100万人口的重点市镇。 所有这些规划布局所围绕的则是交通线路，包括对外的沪宁、沪杭高速公路，市内的轨道交通线路等。这种呈发散状的“多走廊式”布局是目前各大国际都市通行的现代规划手段。 为了提高新世纪的综合竞争力，上海将信息、金融服务、商贸流通、汽车制造、成套设备和房地产定为新的六大支柱产业。与汽车制造、通信信息设备、电站成套设备、石油化工、钢铁和现代家电等老的六大支柱产业相比，新六大支柱产业更趋向于高科技和服务产业。上海将积极吸引外资参与新六大支柱产业发展，提高服务业对外开放力度，并将适度扩大外资开发中心城区房地产的规模。??????主要年份六大支柱产业增加值 指 标 2000 2004 2005 增加值（亿元） 1919.10 3560.02 3980.88 信息产业 338.18 873.99 1097.91 金融业 602.95 612.45 675.12 商贸流通业 431.43 745.00 840.89 汽车制造业 166.05 358.47 311.20 成套设备制造业 129.73 323.15 399.38 房地产业 263.35 666.30 676.12 增加值占上海市生产总值比重(%) 40.2 44.1 43.5 信息产业 7.1 10.8 12.0 金融业 12.6 7.6 7.5 商贸流通业 9.0 9.2 9.1 汽车制造业 3.5 4.4 3.4 成套设备制造业 2.7 4.0 4.4 房地产业 5.5 8.3 7.3 注：1、信息产业增加值含有与其他行业的交叉重复因素，本表中“六大支柱产业增加值占上海市生产总值的比重”已经扣除重复计算因素。 2、商贸流通业中不包括餐饮业增加值。 数据来源：上海易居房地产研究院 4.3城市化水平 上海的新兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立，确立了上海作为全国资源配置中心的地位，同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。数据来源：上海易居研究院 中心城区市场分析 中心城区包含卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、长宁区五个行政区域。 中心城区为本市房地产发展最为成熟的区域，土地供应较少，商办类及高档物业比较集中，且市场接受度高。 05-06年一年间，中心城区成交价格由05年的15764元/平方米上涨至18154元/平方米，增长了2390元/平方米，