XX年南昌市青山湖板块别墅市场调研报告.docVIP

7月青山湖板块别墅市场调研报告 6—7月，青山湖板块别墅市场变化较为明显，其一，看似进入市场淡季，但区域内部分项目成交却较为活跃，市场的反差，形成了区域市场阶段性的行情动势特征；其二，销售行情的大势上行，区域内个盘价格也有更新表现，阶段性价格提升，为区域内产品市场价格新动埋下伏笔；其三，产品开发市场竞争更加理性，“品质”竞争进入多元深化，各项目的品质打造更重“个性”化的渲染与表现。 总体而言，6—7月青山湖板块别墅各项目虽有不同的推进动作，但阶段性的个体表现，对于阶段性青山湖板块别墅市场特征而言，也有着一定的市场代表性。 ? ? 一、典型个案分析 ? 【中都·青山湖畔】 01.推盘情况 6月至今，青山湖畔现主推房源还是围绕二期绿野清风组团的87栋独立别墅的剩余房源展开，该组团内在售房源主要为一线湖景房以内的部分房源，面积在260—500余㎡，主体户型面积较大，景观视野相对不足。 总体而言，该部分房源处在青山湖畔环境优越的区位，外在组团的景观环境，内在高档型的产品设计，高品质的产品特点具有着其相应的市场吸引度。 ?? 在去化现有绿野清风组团的剩余房源同时，预计8—9月份在三期规划开发区域内，将有部分体现汉唐风格的水岸风华组团的独栋及联体别墅推出。从产品销售周期的把握上看，其一是在现有剩余房源的基础上，以新房源的有益性跟进补充，增加产品推案量与市场覆盖力，加大产品的市场吸引度；从后续产品出现联体和独栋并存的开发形式和建筑风格看，该项目在把握中高端产品定位的基础上，也在考虑充分的弹性市场对接空间，立足青山湖大盘的优势前提下，以便形成产品开发周期与销售周期的良性推动。 ? 03.价格情况 从目前二期绿野清风组团在售房源的销售价格来看，6月至今，价格未出现新的变化，单价仍在8500—10000余元/平方米左右，从其在青山湖板块价格站位及其表象上看，相对理想的自然环境品质与相对“高调”的产品开发形式，促成了其区域内中高端的市场站位。当然从另外一个角度而言，绿野清风组团也是形成其产品中高端价格支撑的“形象展示”；对于其后续产品的价格的理想走位而言，也具有其利势前提。 当然，从目前青山湖畔的中高端价格而言，横向比较区域内其他项目的竞争环境的存在，在没有其他产品亮点出现或大市行情出现整体上行表象的前提下，其现有产品的价格尚不会出现明显的变化，毕竟对于青山湖目前最大的项目而言，把控好项目的市场稳健度是谋求产品市场推进的首要前提。 ? 04.销售情况 由于天气因素，以及通常性的市场淡季的客观存在，该项目6月至今一个多月的时间里，产品销售没有新的表现，有5—6套的房源成交，基本上也是5月份及原有积累客源的后续消化，销售率还是在70%的总量徘徊，现有房源还有一定的选择空间，产品销售形式并未形成更新的转变。 从其近阶段产品销售形势上看，在周边竞争项目存在以及在售房源相对有限的前提下，另外产品特点及性价比相近的前提下，客源分流势必存在。特别是在淡季客观时段下，该项目目前绿野清风组团在售房源也难于形成新的市场表现。 ? 推广动态: ??? 区域 项目名称 日期 规格 主题 备注 种类 报纸 青山湖 中都·青山湖畔 6．28 整版 泽畔而居 心与境同 ? 硬 青年时报 7．13 整版 财富的积累 源于鉴赏的智慧 三问杭州别墅价值 硬 今日早报 7-8月（二期） 整版 财富的积累 源于鉴赏的智慧 三问杭州别墅价值 硬 《地产》杂志 7-8月（二期） 整版 如何鉴别最具有人居价值的别墅 ? 软 《地产》杂志 6月至今，虽然推广力度并不密集，但产品推广调性依然强势。 媒体推广主题的表现上在延续”自然环境品质”的调性之时，对于产品购买的”居住价值的投资性”的诉求传达的意味浓重起来，在报广及杂志上，“软硬”结合，居住与投资性的价值成为了该项目突出的阶段性推广主题。 其一，目的为在售的绿野清风组团剩余房源做阶段性的去化努力，特别是为该组团较为理想的自然环境品质客观上具有的“稀缺性”产品意味做强势性推广烘托； 其二，在别墅市场大市行情向好的前提下，迎合“购房增值”攀升心理，附以项目整体的综合性品质推介，积极传递产品现实与预期的向好品质空间，为后续房源进行产品增值性与投资性的市场认知度的氛围营造与产品市场形象的“抢位”做铺垫。 05.销售策略 价格持稳，突出产品亮点，形成在售与后续房源的良性销售的联动。 阶段性保持价格的总体恒定，立足现有的产品市场基础，突出产品临湖的自然环境优势，加强绿野清风组团的产品有效推进，顺势把握后续房源的市场跟进，特别是在把握产品整体品质的前提下，突出现有房源及后续房源的产品亮点所在；在中高产品定位的前提下，增加产品的市场选择机会，形成阶段性推案量的理想产品去化，谋求产品滚动销售周期的良性循环。 保持阶段性推广渠道的畅通，为现