XX年常州、南京、杭州大学城商业考察报告上.docVIP

常州、南京、杭州大学城商业考察报告 为了解周边大学城商业发展现状，探索其商业业态、建筑设计以及运营管理等方面的成功经验，我们对常州、南京、杭州大学城的主要商业项目进行了实地考察，将为我们的商业开发和经营管理提供参考。现报告如下： 一、考察的主要商业项目 常州科教城中央商业街； 南京仙林大学城大成名品公园购物中心、亚东商业广场； 杭州下沙高教园高沙商业街、学源路商业街、金沙数码港； 二、常州科教城—中央商业街 1、常州科教城简介 常州科教城（高职教育园区）是常州市产学研结合、高科技产业发展、科技自主创新的先导区。工程2002年规划，2003年初动工，占地5500亩，完成建筑190万，即将启动科技园区1800亩五所高职院和江苏工业学院入驻周边楼盘入住率 3、建筑设计 一期1—3层通过内部广场、过道和上下楼梯形成围合式的商业街区，使得人流能较好的到达同一楼层的各个商铺，但是由于没有采用电梯，使2、3楼人气不旺。二期为大型的集中式商业物业。 4、商业业态 该项目一期二期均已启用，一期一层以服饰、小型超市、休闲食品为主，二层以餐饮、网吧为主，三层为网吧、KTV；二期已经投入运营的业态有大型超市、经济型宾馆、网吧等。 5、评述 该项目体量很大，远远超出了该区域所能承受的市场容量，造成商铺闲置率很高。业态方面缺乏知名品牌和大型主力店，所涵盖的业态内容仍以服务于常州科教城的配套性商业为主。消费人群还是局限于科教城内的学生，由于学生消费能力有限，消费结构比较单一，使各类业态缺乏互动，更难有对外的辐射能力。此外，由于该项目为销售型产权商铺，造成业权分散，缺乏统一的管理，已经导致该项目整体经营环境日趋恶化，人气明显不足，缺乏商业特色，形象不佳。 三、南京仙林大学城商业 仙林大学城位于南京城市总体规划确定的仙林新市区西北部，规划面积80平方公里大学城内已进驻院校15所仙林地区的在校学生人数已逾1万仙林地区已投入运营的商业设施共15.4万平方米，其中学校内部商业服务设施约5万平方米，居民社区配建的商业设施6.4万平方米，公共商业设施4万平方米。 2、建筑设计 整个商业中心由独栋建筑构成，平面布局通过电梯厅和内广场组成“回”状结构，并通过走廊的连接，形成内部街区，呈线状发展，便于顾客流动，达到集聚人气，提升相对偏僻商铺的价值。从垂直交通来看，一楼至四楼布置了两部观光电梯，在地下一楼至一楼、三楼至四楼有自动扶梯，从而方便人流上下。 3、商业业态 业态以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、游戏厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足 一楼服饰店 地下一层超市 三楼网吧 三楼网吧 四楼KTV 四楼中餐厅 4、评述： 大成名店公园购物中心是仙林大学城第一个综合性商业项目，号称为“仙林大学城的新街口”， 除了地段以外，开发商的经营定位也至关重要。 “大成名店公园”紧扣大学生消费特点，将经营定位为：集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心“情景式消费”理念，以不同主题的群落式设计，组合成多彩的活动空间；采用“双首层”设计，建设空中商业广场，解决了商铺人流均好性问题，有利于提高二楼商铺价值；在空中商业广场下方设置地面汽车库，解决顾客停车问题，节约建设地下汽车库的成本。 二层空中商业广场主入口 二层空中商业广场次入口 二层空中商业广场 二层空中商业广场店铺 地面汽车库入口 中心广场 3、业态业种 规划为休闲娱乐城、休闲运动、邻里商业服务中心、餐饮美食街、购物五个功能区。目前入住的商家有苏果社区店、新仙林大酒店、名典咖啡语茶、莎莉文、朝晖美容、福奈特干 平面人流动线分析