XX年度海口市南方大厦项目.docVIP

目录： 第一部分 海口房地产市场及宏观环境分析 一、海口房地产宏观环境分析 二、海口房地产市场发展阶段分析 三、海口近几年房地产数据统计 四、海口房地产消费情况分析 五、海口房地产宏观形势分析 第二部分 金贸区板块房地产及商业调查与分析 一、金贸区房地产市场概况 二、金贸区商业分布现状 三、“国贸商圈”的市场解读 四、玉沙村“城中村”的改造 第三部分 金贸区高档高层写字楼市场调查与分析 一、海口市高档写字楼发展状况 二、金贸区酒店写字楼的发展 三、金贸区在售写字楼基本情况 四、未来海口写字楼的走向预测 第四部分 海口市高级酒店宾馆物业调查与分析 一、海口市高级酒店宾馆物业调查分析 二、产权式酒店开发可进取的市场空间分析 三、海口市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 第五部分 南方大厦项目定位分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目核心概念及表现 四、目标客户定位 五、价格定位 六、经营定位 七、项目建议 八、销售策略 总结 本次方案的目的： 1、市场透析。 对市场的解读，寻找出差异化竞争优势，达到无竞争。 2、合理定位。 打造金贸区首个特色产权酒店，为开发商在海口树立品牌效应； 3、寻求利益最大化。 合理规避发展商项目开发、后期经营风险，谋求开发利润的最大化。 通过项目的品牌化运作，形成有效的市场良性运作，使各方利益共赢。 前 言 2007年7月14日至7月17日对海口市金贸区的不同业态的商业及房地产市场进行了市场调查研究。目的是为南方大厦地产项目作出一个全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。 因时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料等方式开展调研工作。 第一部分 海口房地产市场分析 一、海口房地产宏观环境分析 任何一种经济的发展，都离不开大环境的影响。海口的房地产市场与海口本身的经济发展环境和社会资源环境的联系比较紧密，二者是密不可分的。海口的旅游经济发展直接影响到海口的房地产市场发展。在分析海口房地产市场状况之前，有必要对海口的整体经济环境和海口各方面的发展环境进行初步了解，以便掌握整个城市日后的发展状态，为房地产市场开发提供可靠依据。 ? 海口经济产业结构 海南是一个自然资源强省，同时也是一个经济弱省。整个产业结构中，第三产业所占的比例最重。这与海南是全国最大的旅游省份城市和拥有最佳的自然景观和生态环境是分不开的。海口做为海南省的省会城市，相关配套设施齐备，规划合理，更是吸引了越来越多的人们来此观光旅游。随着第二居所被人们广泛接受。近几年在第三产业中，房地产产业的发展情况也逐渐乐观起来，并成为继旅游产业之后，海口第三产业中增幅和发展最快的经济行业。 为了更好的说明，海口三大产业在海口市经济中所占的比例和三产业各自的经济地位。特选择了自2001年开始至2006年结束的各产业经济在整个经济中所占份额比例。由此掌握海口经济产业结构的大致情况。 附图：2001~2006三大产业占总体经济比例 从上图可以看出，海口产业经济结构中，自2001年开始，第三产业就占了整体经济50％多的比例，以旅游和房地产业为主的第三产业在海口经济发展中起到了至关重要的作用。海口作为全国最大的旅游省份城市的首府，服务产业在整个经济产业链中始终处于龙头地位，随着近几年房地产的发展，除了传统的服务产业之外，房地产亦成为第三产业中又一个不能忽略的经济体系。 ? 海口居民构成结构 海口是一个本地居民与异地居民杂居的一个城市，本地居民占主体。异地居民大多是通过高考移民或前几年通过购房获得本地居民身份的异地人。但经过长时间的磨合后，相处关系融洽。据统计海口市现有常住户籍人口171.03万人，而常住非户籍人口仅为27.96万人，仅为总人口的14％。具体见下表： 海口市2001~至今常住户籍人口与常住非户籍人口变化情况 2001年 2002年 2003年 至今 常住户籍人口 156.62万 162.64万 166.92万 171.03万 常住非户籍人口 27万 28.45万 27.73万 27.96万 ? 海口居民收入分析 根据海口市统计局的相关数据显示：2006年, 城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%。为了更好的说明海口居民收入呈现增长趋势，特将2001～2006年海口城镇居民收入总额数据进行分析，详见下图： 从上表可以看出，在2001年的时候职工工资总额仅为22.59亿元人民币， 2002年比上年增长幅度达37.6％。通过这个数据可以看出，海口自2001年之后，职工工资总额呈现上升趋势，人均收入也呈现