XX年房地产行业投资策略.docVIP

股票研究 行业策略 房地产行业 中性 交易机会在行业争论中闪现 2005年11月25日 投资要点： 继2005年房地产行业处于景气下降通道，2006年行业将处于一个相对较为平稳的时期。 行业投资依然处于高位，但是增速明显放缓，市场供求从供不应求走向暂时均衡；国内主要商品房市场冷热不均，投资性需求受到抑制，投机性资金暗流潜动。 各地商品房价格涨幅成为政策调控的风向标，政策外松内紧，政策目标直指业务模式的转变和行业集中度的变化，政策执行的决心直接决定了未来业内外资金流向及产业发展的新格局。 尽管出于宏观调控和业务模式转变中大财团介入的关注，行业投资整体评级为“中性”，但是不排除由于资本市场超调特性以及金融衍生产品的诞生，预计诸多个股拥有交易性机会，如万科集团、招商地产、金地集团等机构投资者主要持有的绩优地产股。 基于“旅游+地产”业务模式，令其在开发用地取得上较一般公司优势明显的原因，我们继续推荐华侨城控股（000069）；类似的原因，深宝恒（000031）成为我们在2006年强力推荐的品种。 行业回顾 行业综合景气：继续走在下降通道中 2005年房地产行业调控继续加强，国房景气指数代表的景气在2004年下降通道中继续下降。今年前10个月的景气指数均值比上年全年均值已下降了3个百分点。参见图1。综合景气下降的背后，土地开发面积、投资和销售价格景气指数演绎了不同的走势。随着土地调控放缓、宏观经济回调有限继续强劲，土地开发面积和投资景气6月开始由急跌进入缓慢反弹；商品房销售价格在1-3月屡创新高之后，引发了国家针对房价的直接调控，上海等地的商品房价格第二季度开始快速下跌。 图1 国房景气指数继续走在下降通道中 行业供求：市场观望带来边际需求下降 投资：增速放缓，但依然较高 房地产开发投资增速回落较快，但仍然保持了21％以上的较快增长。房地产开发投资占城镇固定资产投资（FAI）的比重也在21％以上。因此，总体上，房地产开发投资还是处于景气区域。但是，在宏观调控和“十一五”计划启动政府投资的情况下，房地产投资对FAI增量的贡献度在边际递减，同比增速也从领先城镇FAI到滞后。具体参见图2。 图2 房地产开发投资及其与城镇FAI比较走势 供求增长：从供不应求走向暂时平衡 2004年宏观调控以来，商品房竣工面积和销售面积增速双双下跌，但整体上后者依然快于前者。进入2005年，竣工面积增速反弹，销售面积增速放慢，供求增长基本保持平衡（图3）。宏观调控和房价下降预期加剧了市场观望气氛，销售面积边际增速下降，商品房销售额从上年40％以上的平均增速下降到30％左右。同时，由于买卖双方都在观望，5月以来商品房空置面积一直呈加速增长态势，到8月增速突破两位数，10月到14％。1-10月空置面积逼近去年1.23亿平米的全年水平。 图3 商品房竣工面积和销售面积增长态势 区域市场：有冷有热 我们曾在7月房地产行业月报中鲜明地指出，“在这一轮房地产行业景气周期中，有一个非常明显的非对称性矛盾，即房价涨幅与经济发展程度不对称。”。 并且由此认为“虽然我们继续看空全国商品房价，但在区域上，珠三角、除青岛之外的环渤海风险很小，长三角风险依然较高”。下半年三地房价走势验证了我们的判断。京津、珠三角房价持续上涨，商品住宅供不应求。其中，珠三角在补涨力量作用下房价走势非常耀眼。上海房价则出现明显下降，销售额持续萎缩。下图4反映了三地截然不同的住宅销售额增长态势，下图5是我们经过平均化和指数化处理的四地房屋销售价格走势。由于商品住宅占了房屋销售的80％以上，所以房屋销售价格也可以代表商品住宅价格走势。 图4 京粤沪三地商品住宅销售额涨幅走势 图5 珠三角等四地房屋销售价格指数走势 内地二线城市选取沈阳、郑州、武汉、重庆和成都。 调控之声：从高调到中音 上半年以新、老国八条为标志，中央部委和地方政府密集出台多种具体政策组合拳，并取得一定效果。调控政策中很多是取消原来刺激商品房市场时期出台的优惠政策，甚至走向抑制。例如：营业税经历了从基本不收到差额征收，最后到全额征收。下半年主要是地方性、部门性调控政策，对楼市、股市房地产板块的负面心理影响要小很多，但实际上，却使得投资者的房价预期更为谨慎，开发商的利润回报预期转淡。三季度上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年本轮楼市启动时水平相当。 表1 2005年1-11月房地产行业调控政策代表性事件 时间 出政部门 主要内容 1月29日 国资委 中国房地产开发集团顺利接收中国华能集团公司的房地产类资产。 3月17日 中国人民银行总行