XX年房地产金融政策分析报告.docVIP

2006年房地产金融政策分析报告 众厦地产信息研究中心 一 政策简述 由于政府控制了土地和资金，我国房地产行业依然是政府主导型的行业，回顾2006年，从年初全国性的房价大讨论开始，以国六条和国十五条为基本框架，并以压制需求为主旋律，房地产调控依旧，政府在金融、税收等方面出台了相对应的调控政策，但在多重博弈之下，房地产调控并没有达到稳定房价预期的目的，部分城市房价甚至加速上涨，从这方面而言，调控硕果难言，但房地产调控改变了提高了行业的准入门槛，加速了行业的整合进度。 表一 2006年调控全过程 调控阶段 性质 内容 第一阶段 调控酝酿 2006年初，全国性房价大讨论 2006年3月，九部委协商制定调控方案 第二阶段 调控起步 4月底贷款利率上调 各部委官员讲话提出调控房地产行业 第三阶段 调控提速 国六条颁布 国十五条颁布 提高存款准备金率 建设部等部委解释90/70标准 第四阶段 调控细则细化及落实 公布政策规范外资进入 各地方政策出台 征收二手房交易所得税 资源来源：深圳众厦地产整理 表二2006年房地产调控金融政策 政策 内容 银行贷款利率上调 4月28日起，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整 各银行房贷细则出台 在九部委房产调控细则出台后商业银行已根据央行传达的相关文件精神制定出新的个人房贷政策。今后，买两套以上(含两套)住房的个人恐怕很难在银行办到首付为两成的房贷 7月5日起上调人币存款准备金0.5个百分点 8月15日起上调人币存款准备金0.5个百分点 11月15日起央行再次上调存款准备金率 2006年8月17日，银监会勒令银行加强房地产信贷管理。一旦发现开发企业挪用房地产贷款，要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款。严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款建设部等六部门联合发文规范房地产市场外资准入和管理在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税二手房转让国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后第7日，即8月2日，深圳市地方税务局在其官方网站上发布了六条补充意见在这一实施细则中，诸如无法提供房屋原值凭证的业主如何纳税、个税减免、个人住房出售购买时间确定、代征税机关等一系列市场存疑问题，都一一给予了界定深圳市地方税务局提出了加强个人无偿赠与不动产税收管理的具体规定 数据来源：深圳市国土局 2 银行准备金的调整 2006年上半年，国内GDP达到91443亿元，同比增长10.9%，增速提高0.9个百分点；M0、M1、M2分别同比增长12.6%、13.9%和18.4%；贷款增加2.18万亿元，同比多增7,233亿元。新增贷款额占去央行预定全年指标的87%；全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速加快4.4个百分点；抑制经济过热和货币信贷增长过快，央行今年以来采取连续，控制货币信贷的增由于存在巨额的贸易顺差和FDI，商业银行向中央银行结汇，将导致基础货币的发行量难以得到有效控制 数据来源:国家统计局 3 税收政策出台对房地产的影响 国税局在国家出台“国十五条”规定后于增收营业税与个人所得税的税收政策，这一政策是是在去年二手房营业税征收政策效果不显著情况下的政策调整和深化，是今年5 月18 日国六条“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”精神的贯彻和落实。在短期内（见表五），通过锁定交易期限，提高了住宅房地产投机的交易成本，打击房地产投资者，打击目前住宅房地产市场投机盛行的市场氛围，在预期房价涨幅将低于交易成本的情况下，投资者将变得小心谨慎，部分将退出住宅房地产市场，而对于居民真正的住房需求，由于交易频率非常低，影响较小，通过打击投资者，反而保护真实的住房需求，促进住宅房地产市场理性健康的发展，纯清市场的整体环境。但金融政策往往有两面性，政策的本意是遏制投机者，保护真实的住房需求。但也需密切关注在二手房交易中，投机者将提高的交易成本以不同的形式和交易手段转嫁给购房者，甚至反而促