XX年武汉房地产市场研究报告1.docVIP

武汉房地产市场研究报告 （2008.06.22） 前 言 2007年，中国房地产经历了一场登峰造极的增涨，全国各地销量与价格齐飞。 进入2007年四季度，国家宏观政策调控，第二套房制度的推出，在第一时间就引起了珠三角的房价地震，万科地产如同这场地震的先锋与催化剂，将整个中国地产带入了观望的氛围之中。在销售受滞的同时，国家金融政策一再紧缩银根，造成开发商资金的一困再困，于是土地市场降温、楼市打折降价的旋风刮遍神州大地。 面对如今动荡的市场的环境，本报告将从宏观经济环境、政策环境、房地产市场环境及项目开发环境方面，对市场未来发展趋势作出研判，同时提出项目的开发构想，以期对本案的开发起到更好的支持和推动。  一、城市宏观经济环境 1. 【关键词】“1＋8”武汉城市圈战略 “1＋8”武汉城市圈的概念最早自2003年提出，优越的经济地理位置和便利的对外交通，给予了以武汉为中心建立“1＋8”武汉城市圈的必要条件。城市圈以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45平方公里，人口1640万。 武汉城市圈将建成交通设施高速化、网络化、一体化的框架，利用高速公路、轨道交通、快速铁路等缩短以武汉为中心的各地的时间距离，加强各地联系紧密度。不断提高武汉的首位度，以武汉为龙头，带动周边地区快速发展。同时，联合长株潭城市群 2. 【关键词】“两型社会综合配套改革试验区武汉城市圈经国务院批准，成为全国资源节约型和环境友好型社会称两型社会建设综合配套改革试验区。同时获批的还有长株潭城市群。武汉城市圈综合配套改革试验的主要内容是：按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体目标，以武汉市为主体，发挥武汉在城市圈中的龙头和辐射作用，同时增强武汉城市圈内1＋8”城市在产业、金融、交通等方面的关联度，通过改革缩小城乡差别。换言之武汉城市圈将优化区域产业布局，引导城市圈城市按当地实际，发展优势、特色产业，并延伸产业链，实现产业优势互补和错位发展，形成产业发展一体化。国家给试验区赋予了创新权，这一点远比给些资金、项目、政策更重要。淘汰落后产能，在发展循环经济新材料、新能源方面， 3. 【关键词】2007年城市GDP首超3000亿 2007年，武汉市固定资产投资同比增长超过28％，居民消费创十年新高，出口总额超过90亿美元，在各方面增长的拉动下，城市2007年年度GDP达3141.50亿，同比增长率达15.6％，是中部地区唯一进入3000亿俱乐部的城市。2008年一季度，武汉市季度GDP同比增长15.8％，依旧延续着2007年的良好势头。 4. 【关键词】日新月异的城市建设 2008年武汉城市建设将投入309亿元，用于提升城市功能和品质。其中： 193亿元强化道路交通； 42亿元建设“山、水、林”； 20亿元建设民生项目。 重要城市轨道交通――武汉远景规划建设7条轨道交通线路，由沟通两江四岸的轨道交通2、3、4号线构成镇间骨架线路，由轨道1、5号线构成镇内主干线路，由轨道6、7号线构成线网辅助线路，总长约220公里。 武汉地铁的规划与修建，在极大改善城市交通体系的同时，也使武汉向现代化、国际化大都市的方向迈出了一大步。更为重要的是，对于城市房地产产业而言，地铁的修建，将最大可能的扩大购买客群的来源范围，对房地产项目的营销具有划时代的意义。 重要道路规划――天兴州大桥与过江隧道。 5. 【关键词】年轻化的武汉与人才优势的武汉 武汉拥有18～34岁的年轻人口近300万，占武汉市常住人口的33％，平均三个武汉人中，就有一个是年轻人； 35～39岁的人群总数超过300万，占户籍总人口的比例近40％。 同时，武汉大学云集了武汉大学、华中科技大学等40多所高等学府，超过80万的在校学生，人才储备全国前茅。 武汉的高校毕业生总数连年递增，虽就业率呈下降趋势，但其中留汉率却稳步上升，并呈现持续上涨的趋势。 武汉拥有大量年轻人群，其中大学生数量巨大。城市未来人口素质将稳步提升，消费潜力特别是年轻人的消费潜力巨大。 众多留汉学子也将成为支撑城市房地产产业的主要刚性需求之一。  【研判】从城市宏观经济环境研判武汉房地产产业的发展趋势 以上各点虽仅从部分视角反映城市宏观经济，但这些却是与城市房地产产业密切相关的关键点。 对于武汉房市而言，利好消息不断，这也是在2007年武汉楼市火爆异常的助力因素。然而综合而言，城市宏观经济因素对于房地产市场的作用主要还是体现在中远期的影响，而非即时效应。尤其是在目前房地产市场的现状下，宏观利好因素也不可能立即扭转市场局面，而只能称为“长期利好”。 但是，一个城市的未来发展远景，决定了这个城市房地产业未来的发展空间。因而从以上武汉市宏观环境的状况，我们可以推论，武汉市房地产业的中远期发展必然是良性的