XX年江苏涟水县房地产市场研究报告.docVIP

江苏涟水县房地产市场研究 一、市场概述 涟水县是一个教育云集的大县。以郑梁梅高级中学为代表的多所中，小学校吸引了江苏各地的学子前来就学。随着教育业的日益发达，房地产行业也得到了快速的发展。诸多项目不断崛起，无论是从产品营建水平，项目规划乃至于整体营销水平都有着不断的提高，市场竞争已是日趋激烈。并且，现阶段的竞争从未来发展趋势来看，已不再单纯局限于相同产品类型间的简单价格性能比上，而是已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管理、生活配套、智能化等各个层面。全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是现涟水县中心地段项目的明显特色。 2006年，县政府共推出了16宗住宅土地。2004年底的房价还不到1000元/平方米，经过2006年的一个高速上涨期，县城繁华地段商品房住宅平均价格1800元左右/平方米。价格步入平稳期。现沿涟水总干渠的两侧大大小小已经开出了近10个住宅项目。 2007年，将有多块住宅土地相继开发。一个新的开发热点是位于红日大道两侧，以新市民广场为中心的区块。代表性项目有府前小区和府后小区两个楼盘，都是要打造涟水最高档的小区。府前小区项目前期规划设计做出了首创水景景观社区。府后小区项目打算做涟水首家有煤气配套，大型会所的人文社区。两个项目都将在2007年推出，预计平均价格在2000元/平方米左右。 炎黄大道西侧是涟水近年新开发出的经济开发区，现已有多家化工类，工业厂家。如金轮集团，鞋包厂，源通制帽厂。现有的一个主要住宅区是原当地的一个村子改建而成的“中心村”。整个小区底层全部做成商业街，形成一个建材市场。 二、楼盘分析 1、涟水县目前区域市场供给状况 涟水县城区面积不大，目前商品房的开发主要集中在新城区，涟水总干渠的两侧。针对这两个区域内主要在售楼盘的表现加以数据统计，可以对该区有一个比较中肯的认识。数据以踩盘收集为主，至于一些如主力面积、均价、销售率的数据有些缺乏系统的统计，未能达到100％的准确，因此数据仅供参考，并不能作为唯一参考依据。 以下是新区在售的几个楼盘的相关资料： 代表楼盘 小区规模 楼盘户数 产品形态 主力面积（平方米） 均价（元/平方米） 富贵花园 74402.82㎡ 452 13幢多层，2幢高层 115 2000 现代名流 5万多 500 16幢多层 110 1780 泽惠园 105030.4㎡ 一期250 12幢多层 100 1660 金城花园 12925㎡ 160户 4幢多层 97 1700 涟洲花园 16000多 860 35幢多层，1幢别墅 123 1628 深圳大厦 20405.73㎡ 100 21幢多层 110 1700 温州商城 8.3万 375 5幢多层，1幢高层 90、130 1970 金色华府 43453.05㎡ 346 14幢多层，1幢高层 114—117 1740 永泰·银杏花园 46922.78㎡ 414 14幢多层 131 1740 文博苑 5.8万 22幢多层 110 1700 人才小区 13万m2 1000 21幢多层 103 1598 小结： 产品形态：多层依然是市场主流，小高层也有部分，但是市场还是比较少，高层一般都与商业联系在一起。 主力面积：主力面积依然是100—110平方米，相对来说小面积去化略好于大面积户型。 户型格局：在售项目都为平层的，没有挑高、错层产品。 2、未来市场可供给状况 07－08年涟水县土地预计出让情况 05—07年土地出让情况比较表（单位：亩） 小结： 据统计， 07年出让但还没有开发的土地总量达到了2855.47亩（约190万平方米），其中商住类用地2732.35亩（约182万平米）。 近几年的出让土地情况中了解到：07年出让土地的涨幅为62.7%，总量在不断的增加，销售也随之而来加大难度。 这些土地主要集中于新城区，县中心的量相当小。 三、市场供需状况 在市场调查中，我们发现涟水地区市民对商品房的配套要求比较低。主要的购买人群是当地的教师，医生，事业单位员工，以及外出打工回来的人。还有一些下面镇上的居民到县城来买房。购房目的以自住用户为主，投资性购房人群很少。 多层产品以5层加阁楼，6层加阁楼砖混产品为主，少部分4层加阁楼。阁楼一般都要单独销售，售价800-1200元/平方米不等，没有产权。每个小区都有独立销售的地上底层汽车库。售价1700-2000元/平方并且销售情况良好。市场接受度较高的产品是100-130平方三房的多层。顶层加阁楼的比较难卖，130平方以上大面积，高总价的房子也比较难销售。 有一些小区在产品规划的时候也做出了一些小高层，基本上2006年都没有推出，有个别推出的项目也卖的不好。如汽车总站东侧，城