建立开发商、业主、物业公司之间平等契约关系.docVIP

建立开发商、业主、物业公司之间 平等契约关系是物业公司扭亏为盈的基础 河南鑫苑物业管理有限公司 陈彦颖 物业管理行业作为21世纪的“朝阳产业”，在我国已蓬勃发展起来，但物业管理企业却在日常的运作中遇到许多问题。一方面是“朝阳产业”，一方面物业管理企业普遍亏损，这种现象正常吗?下面结合我们多年的物业管理实践谈一些看法。 一、从市场经济的角度看，物业管理企业不应该是亏损的，从严格意义上也不应当是微利的。 首先，市场经济条件下，任何一个行业的产生都有其消费的需求，物业管理也不例外。它是在城市住宅商品化后，住宅管理的需求。任何一个企业的存在都有一个前提条件，那就是“效益”，没有“效益”企业就不能生存更谈不上发展。而物业管理一方面为消费者所迫切需要，被誉为朝阳行业，又被要求要走社会化、专业化、企业化、市场化的道路，一方面却是绝大多数物业公司亏损，原因是多方面的。主要原因是：一、体制问题。从物业管理这个行业看市场体系还在培育阶段，整个体制还未建立，物业管理企业既承担着自来水公司、热力公司等企业的职责，又承担着政府的部分职责，行业法规不健全，有关立法还是空白。二、观念问题。受以前福利房、直管公房管理的影响，业主以及全社会对物业管理的认识还比较模糊。三、收入问题。物业管理是大众化的服务，多数业主是低收入的，物业公司要提供良好的服务，需要投入一定的人力、物力和财力。在投入相对缺乏的条件下，服务工作又要做，这本身就是一个矛盾。 其次，市场经济条件下，企业参与市场竞争，主要靠市场供求关系来调节。一个行业的生存与发展是由市场来决定的，而不应该硬性规定某一行业是微利，这样既违背市场规则，又不利于行业发展。 二、新经济时代给物业管理行业带来的机遇和挑战。 21世纪是知识经济时代，新时代给社会和人们的生活带来了变革。 首先，随着工业化与现代化的进程，更多的劳动力向城市转移，致使城市化的进程加快，城市人口的增加导致了住宅及相关服务业的兴起。 其次，经济发展使人们收入水平不断提高，收入效应使人们增加了对居住服务的需求。与此同时，科技的进步将人们日益从劳作之苦中解放出来，人们工作时间越来越短，而相对在家的时间会越来越长，这种闲瑕时间的存在亦为物业管理服务提供了广阔的空间。 再次，职业妇女人数的增加导致了家务劳动的社会化，为物业公司在住宅区提供幼儿托管、送餐、洗衣、家庭清洁等私人服务创造了条件。 此外，随着网络技术的发展，越来越多的人们会选择在家办公，与之相配套的一些服务，物业公司也是“近水楼台”。 21世纪也有人称其为“服务经济时代”，作为服务行业的物业管理行业，正面临着绝好的机遇和挑战。同时，房地产市场的持续供给量亦会在相当长的时间内保持较为稳定的增长态势，国家的产业政策也为这种增长提供了充足的理由，因此我们有理由相信：物业管理行业将大有作为! 三、物业管理企业如何摆脱困境，迎接挑战。 (一)抓住机遇，扩大管理规模，占领物业市场。 物业管理作为服务性行为，只有扩大管理规模，实现集约化经营，才能使企业的经营成本有效分摊。简单重复性的手工劳动，只能获得较低的劳动报酬，而随着21世纪城市化进程的加快，经济学家预言：房地产产业在未来十年内飞速发展，而作为其配套服务的物业管理企业，也将逐渐摆脱目前这种自管式物业管理模式，中国的物业管理企业必将分化组合，成长起一批“巨人”企业。 (二)增加服务科技含量，提高服务附加值。 物业管理公司如果仅仅是只停留在打扫卫生、换换灯泡、修修水笼头这些简单的工作上，是不会有竞争力的，随着行业竞争，必将会被市场所淘汰。物业公司只有增加服务的科技含量，如智能化管理、机电一体化管理，甚至设立社区网络平台等等。掌握消费者的消费心理，提供满足其直接的或潜在需求的服务，才能提高服务附加值，走出自己的发展之路。 (三)规范化的物业管理 物业管理的规范化重要体现在以下三个方面： 1.与开发商、业主的关系规范 开发商和业主不是物业公司的“老板”和“上帝”，三者的关系应当是平等的契约关系。在管理前期，物业公司依照与开发商签定的《物业管理委托合同》和与业主签定的《前期物业服务协议》的条款约定进行管理和服务；业主委员会成立之后，依照与业主委员会签定的管理合同执行。三者都有自己的责任、权利和义务。将物业公司、开发商、业主委员会(或业主)三方的关系定位在平等基础上的商业伙伴关系，其目标应当时“三赢”，任何一方是“老板”“上帝”都有可能损害其他方的利益，破坏这种源自市场规律的合作关系。目前，物业管理的好坏很大程度上取决于开发商对物业管理的重视程度，在鑫苑公司开发的项目中，明确规定物业公司要在前期规划设计阶段介入，物业公司与监理公司一起监理工程质量和材料采购，在对施工方验收结算时，除监理外，物业公司也要签字，质保金由物业公司掌握用于对房屋遗留问题处理，以保证不给物