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必须加强商业房地产开发风险控制 ????一、商业房地产及其形式　　所谓商业房地产，即是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。　　商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如Shopping　Mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。从分布在城市各个角落的以裙楼、门市房为代表的小商业店面，到以大型百货商厦为中心的步行街等大商业圈，再到专业规划、专业建造、专业营销的Shopping　Mall、主题式购物公园和“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街，我国的商业物业模式经历了一系列变革。　　所谓Shopping　Mall起源于欧美20世纪中期，是毗邻的建筑物群中或一个大型建筑物群中，由一个管理机构担任协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务的一站式消费中心.其商业面积分布以扁平式居多，它所涵盖的业态业种多、行业多、店铺多、功能多，所倡导的是一站式的消费，体现的是消费文化，注重消费过程中的精神体验，以家庭式消费为主导方向，通过设置大型百货或超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客，再辅以专业店针对消费者各色需求，以其特色经营吸引域外游客。　　所谓主题式购物公园，有别于传统购物中心，是自然与公园相结合的产物，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游景点等为一体超大型商业、休闲娱乐之城。　　所谓“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街，是一个现代化、多功能的综合性商业街区(Agel　Center)，包含酒店、办公楼、停车场、购物空间、集会公共活动和娱乐空间、公寓等多种功能，该模式是目前国际上最先进的商业模式之一。　　二、商业房地产在我国的迅速发展　　时下，一场商业房地产投资热正席卷全国，从广州到上海再到北京，大江南北的不动产开发商开发商业地产的热情空前高涨，万达集团、香港华润、新希望、银泰等资本玩家纷纷下水，而在他们背后还屹立着沃尔玛、家乐福、百安居这样的国际零售业巨头，商业资本高速圈地以求更大市场份额的客观要求，刺激了商业地产的兴起。　　据权威部门统计，1997年到2002年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。而伴随着商业地产时代的到来，加上MALL自身的炫彩，促成了国内大MALL热的来临，如北京的春天MALL、上海的新天地、广州正佳商业广场、深圳万鑫·五洲风情MALL、东莞的华南MALL……到目前为止，已在媒体上高调出现的MALL就有百十宋家，单一建筑规模从5万平方米一路攀升至126万平方米。　　三、加强对商业地产开发的风险控制　　纵观影响商业房地产市场发展的内在因素，一是商业地产开发商较低的专业化开发投资理念制约项目差异化；二是目前绝大多数商业房地产开发商都处在边开发边摸索的阶段，普遍处在较低的专业水平。　　当前商业地产开发商的失误主要表现在散售，散售失去了规划性，造成业态组合及品牌选择上的不合理，必将导致经营失败。深圳东门的大世界百货便是一个实例。而重庆目前规模最大的街区型购物广场——龙湖·北城天街(商业建筑面积17多万平方米)就非常注重业态组合及品牌选择上的匹配性，落户其中的北京华联、银太百货及名店坊的高层坐到了一起，定下“错位经营、和谐互补”发展方针，银太百货引领时尚潮流，华联商厦走大众之路，天街商铺则是精品店、特色店，强调个性与品位，三大形态相互区别却又呼应。　　当前部分地方盲目上大Shopping　Mall项目，加之行业知识及人力资源的缺乏，稍有不慎，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，若投资过热造成供给过剩的局面，将导致一场商业地产泡沫的危机。因为商业地产经营回报期长、投资大、风险更大，尤其超大项目MALL是一个长线投资产业，回报期长达10到20年。所以商业地产掘金必须谨慎而行，要加强控制开发风险。　　四、专业调查研究、科学选址、合理进行商业房地产项目定位　　(一)树立长线投资意识，聘请专业公司共同参与商业地产项目的运作　　1、首先要明确商业地产的开发是一个长线投资，商业物业开发所追求的不是现值，而是通过系统的经营实现未来的升值，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资产进行长期经营的心态。　　2、在项目的前期，通过聘请专业公司共同参与商业项目运作。只有专门从事商业地产和商业规划研究的公司，才有可能为项目进行专业的市场调查报告、可行性分析报告；确定项目定位：规划项目未来的建筑功能；业态布局；商场动线：店铺划分；物业管理及未来经营所必需的品牌资源。通过不同