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扬州市房地产市场调查报告 一、扬州市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 扬州市土地面积6634平方公里，其中市区980平方公里（2001年前市区不包括邗江区，土地面积仅为148平方公里）。 2003年末，全市户籍人口453.61万人，比2002年增加1.39万人，增长0.3%，全市人口密度683.8人/平方公里。其中，市区户籍人口为112.52万人，比2002年增加1.75万人，增长1.6%，人口密度为1125人/平方公里。2003年，全市外来人口14.04万人，占全市户籍人口的3%，其中市区外来人口10.32万人，是市区户籍人口的9.17%，外来人口的比例相对较小。2004年，扬州全市户籍人口为454.39万人，比上年增加了0.78万人，增长0.17%。（2004年为快报数据，下同） 2003年，扬州全市地均产值975万元/平方公里，在江苏省长三角地区8个城市中最低。但其市区地均产值比较高，达3063万元/平方公里，高于苏州市区同期地均产值，这说明其城乡经济发展的差异程度还比较大。根据初步统计，2004年扬州全市地均产值为1188万元/平方公里，同比增长了21.77%。 2．宏观经济的基本发展情况 过去由于交通不便利等原因，扬州经济的发展速度一直比较平缓，1995~2002年，扬州市国内生产总值年均增幅为9.33%，相比江苏省其他主要城市，发展速度显然缓慢一些。2003年起，扬州市国民经济开始出现快速增长的势头，全年国内生产总值为647.22亿元，同比增长15.8%。2004年，扬州市国内生产总值为788.13亿元，同比增长21.77%。 2004年，扬州市第一产业增加值为79.79亿元，增长6.4%，占全市国内生产总值比重的10.1%；第二产业的增长速度是同期三次产业中最快的，全年增加值为419.87亿元，同比增长26.99%，占全市国内生产总值53.3%；第三产业发展则相对比较平稳，当年增加值288.47亿元，同比增长17.66%，2000~2004年5年间的年均增幅为12.87%。 2003年，扬州市人均GDP为14300元，同比增加15.62%。2004年人均GDP达17345元，同比增长21.29%。 虽然2003年和2004年扬州市国民经济增长速度明显加快，但与同期长三角地区其他城市相比，其经济发展仍处于比较落后的位置，其中2004年人均GDP指标比仅一江之隔的镇江还低40.61%。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 299.20 351.15 376.67 401.59 426.97 472.12 505.46 558.93 647.22 788.13 比上年增加 17.36 7.27 6.62 6.32 10.57 7.06 10.58 15.80 21.77 第一产业增加值 46.22 55.09 57.75 59.41 61.65 63.02 67.25 70.83 75.00 79.79 比上年增加 19.19 4.83 2.87 3.77 2.22 6.71 5.32 5.89 6.4 占比重 15.45 15.69 15.33 14.79 14.44 13.35 13.30 12.67 11.59 10.1 第二产业增加值 167.89 185.38 188.94 194.17 204.77 231.36 246.08 272.60 330.62 419.87 比上年增加 10.42 1.92 2.77 5.46 12.99 6.36 10.78 21.28 26.99 占比重 56.11 52.79 50.16 48.35 47.96 49.00 48.68 48.77 51.08 53.3 第三产业增加值 85.09 110.67 129.99 148.01 160.56 177.74 192.13 215.50 245.17 288.47 比上年增加 30.06 17.46 13.86 8.48 10.70 8.10 12.16 13.77 17.66 占比重 28.44 31.52 34.51 36.86 37.60 37.65 38.01 38.56 37.88 36.6 资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据） 2002~2003年，扬州市固定资产投资的力度明显加大，2002年投资额为180.12亿元，比上年增长25%；2003年投资额为247.01亿元，较2002年又增长37.14%，增长幅度创近10年来新高。其中，房地产开发投资的快速