武汉银海雅苑项目策划与分析.docVIP

目录 第一章 项目概述…………………………………………………………….1 1．1 小区基本情况概述………………………………………………..2 1．2 本项目分析……………………………………………………….3 1．3 武汉市房地产市场环境和调研…………………………………3 1．4 项目市场分析结果………………………………………………..11 第二章 项目规划设计与市场定位………………………………………...12 2．1 项目规划设计定位……………………………………………….12. 2．2 项目价格定位……………………………………………………..16 2．3 项目客户群体定位………………………………………………..16 第三章 销售策划……………………………………………………………16 3．1销售前期筹备阶段 ……………………………………………….16 3．2 开盘期……………………………………………………………..17 3．3 强销期 ……………………………………………………………17 3．4 销售尾盘期 ………………………………………………………18 3．5 预算………………………………………………………………18 武汉银海雅苑项目策划与分析 项目概述 1．1小区基本情况概述 银海雅苑项目是武汉银海置业有限公司开发建设中的房地产项目，该项目已于2004年12月20经武汉市城市规划管理局武规建证[2004]216号文件批准。并取得了建设用地许可证｀建筑工程规划许可证｀国有土地使用权｀施工许可证｀商品房预售许可证`开发企业资质证等各项文件。 １．１地理位置 　　银海雅苑位于武昌师范大学武珞路以北，武汉大学八一路以南、武汉大学武测校园区广八路以东的狭长地理位置上，恰好在广八路的正中间。楼盘所在地，是原来武汉三五仪表厂的厂址。银海雅苑位于武昌三山一水核心地段， 东湖高新科技中心与水果湖区域的黄金纽带581`601`715`728`572`806`552等公交车可乘往武汉三镇各地江汉区 17857桥口区 14795江岸区 11256全市城市居民人均可支配收入为12359.8元12020人/平方公里。房地产开发以外围几大组团的发展为主，如徐东路`南胡等片区，而市中心区成规模发展的很少，仅是一些零零散散的小项目充实市场。目前武昌供应楼盘较多，区域均价在1760元/平方米，同时武昌是武汉是住宅空置率仅次汉口的一个区域。 二`消费情况 调查统计武汉市居民消费结构现状及生活已由温饱想小康转变，其中： 武汉市城区居民收人情况表??? 项??? 目 200年人均(元) 200年人均(元) 比上年增长(％) 可支配收入工薪收入 工资及补贴收入 其他劳动收入 经营性收入 财产性收入 转移性收入 ?离退休金 8 524.52 6 127.95 5 909.76 218.20 180.44 78.14 2 617.83 2 252.94 9 564.05 6 958.38 6 800.14 158.24 210.55 160.51 2 827.36 2 420.20 12.2 13.6 15.1 —27.5 16.7 105.4 8.0 7.4 单位：% 名称 2006年一季度 居民消费价格总指数 101.3 一、食品 103.0 二、烟酒及用品 101.9 三、衣着 100.8 四、家庭设备用品及维修服务 100.3 五、医疗保健和个人用品 97.3 六、交通和通信 97.2 七、娱乐教育文化用品及服务 100.8 八、居住 104.0 住房消费成为新的消费点，居住类支出和服务项目的消费将随着住房条件的改善而提高，目前人均住房消费支出约600元，同比增长8.4%。 从上可以看出，武汉市的居民消费观念，已发生很的变化，从另一方面来讲，反映了目前的市民的理财意识，其具体有以下的特点： 武汉市民的积累能力较强，有一定的积累； 武汉市民理财方面主要仍以储蓄为主，投资意识较为薄弱； 文化程度及收入水平与投资所原承受的风险没有较强的相关性； 如何运用手中闲于资金成为武汉市民所困惑的问题； 三、信息传播方式 据调查，目前武汉市民房地产信息媒介方式仍处于较低的发展水平，与北京`上海`深圳`广东等地产媒介相比差距较大，这与武汉市的经济支柱产业地位有很大的关系，同时与武汉市的媒介单位的宣传及开发商意识有直接的关系，目前武汉市的媒介方式主要有以下几个方面。 政府部门组织的每年两次房地产交易会，以宣传为主要目的的展示会； 电视`电台等广播媒体的栏目平台用来宣传； 报纸广