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物业管理与社区建设 广州大学经济与管理学院 潘蜀健  物业管理：一个以房产或地产构成的物业为对象的，专业化的经营管理行业。 社区建设：以区域性的社会为对象的建设性的活动。 把物业管理与社区建设结合起来考虑。视物业管理为现代社区建设的重要内容和基础条件，源于对物业管理重要意义的新认识，源于对现代社区建设内涵的新理解。 一、重新认识物业管理的内涵、意义和作用。 物业管理是从住宅小区管理起家的。八十年代中期，由于住房制度改革和土地使用制度改革的推动，我国的房地产业，以住宅区的综合开发为特色蓬勃发展起来。1992年，不到10年的时间，全国城乡住宅建设投资2600多亿，新建住宅12.5亿平方米，建筑面积5万平方米以上的住宅小区2500多个。这么多的房屋，住了这么多人，如何管理是个大问题。交给街道吧，有些由于配套设施问题、距离问题、维护费问题，街道不愿接。只好开发公司自己管，他们拿着是个负担，要赔人、赔钱、还要赔精神、有些老总就说：“开发一个小区，背一个包袱，总有一天背不动了。” 形势迫使我们不得不寻找一条出路，为了探索一条适合我国具体条件的住宅小区管理模式，国家各有关部门从1989年就开始探讨、研究。89年9月在黑龙江大庆召开了全国第一次住宅小区管理工作会，90年建设部在沈阳召开了第一次全国住宅小区试点工作会。当时，全国的住宅小区管理模式虽然五花八门，但归纳起来不外三种主要形式。 (1)以房地产行政管理部门为主，即房管所管理的模式； (2)以街道行政管理为主，开发公司参与的管理模式； (3)专业性的物业管理部门进行管理的模式，又分两种类型：①开发公司下属物业管理部门（公司）；②具有法人地位，独立经营的物业管理公司。应当说，当时具有独立法人地位，有经营自主权的主要从事物业经营性管理的物业公司只有极少数。而这股力量却迅猛发展起来了。仅10来年的时间，广州市就有600多家，从业人员高达数万人。 回顾这段历史，是要说明，我们对物业管理的认识是要有一个逐渐理解、逐渐深化的过程。10余年的时间，我们的认识大致跨越了几个台阶。 住宅区管理 专业化的住宅区管理 物业管理 物业经营和管理 （管理型） （专业型） （不仅是住宅） （公司型） 91年在深圳莲花小区开会。我曾跟有关同志商议写一本物业管理的书，就是在是否提“经营性”问题上发生分歧而没办成。我认为专业化的物业管理要发展，必须脱离开发公司的支助，走自主经营之路（就是要自己嫌钱）。这种观点在当时自然有点超前，没有被采纳、书也没写成。回到广州，马上找到当时广州物业管理的大哥大，市城建总的穆汉卿、东华实业的何树林、省国投的李卓章。他们很赞成我的观点。几个人一拍即合，93年我们合作出版了《物业经营与管理》，被建设部推荐为全国物业管理培训教材。 现在回过头来看这本书，有些观点就显得肤浅而落伍了。我想这是一种必然规律，人类在进步、社会在发展，观点、观念总是要不断发展，理论总是要不断创新，才会永保活力。 在那本书里，我们曾经定义物业管理是专业化的住宅小区管理，我们曾经为物业管理公司设置了经营管理目标。我们把它分为三类。 第一类是为业主提供服务的目标，即使居民生活在舒适、宁静、快乐、健康的环境之中。 第二类是对业主财产进行妥善管理的目标，使其始终保持在良好状态，维持并延长其使用寿命。 第三类是开展各类有偿服务活动，创造尽可能高的经济效益。 在这本书里，我们曾把物业公司的工作内容界定为管理、经营两大类。无非是清洁卫生、治安保卫、家政服务、租售代理等等。 事过十年，再回过头来看看，重新审视这些内容，是不是发现好像缺了一块。物业公司作为经营性的服务公司，当然是要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效的服务性管理活动。但是，作为社会的一个集体成员，而且物业公司又是以密集的人群（居民）及其相关的建筑物为管理与服务对象的企业。就更不能简单地把它的目标锁定在为业主提供服务，为自己经营营利上了。那么，我们缺了什么呢？我看是缺了社会责任。这种社会责任就是指在城市社区建设中的责任。我们整本书里，其他同类教材或专著中，包括现行法规、条例中，都没有很好的论及。虽然有些在相应章节、条款中有所涉及，但都很不够，我的意思是应当把物业管理与社区建设的关系论述清楚，把物业管理在社区建设中的地位研究透，把物业管理目标与内容中有关社区建设的内涵界定明白，从而突出物业管理的社会责任。 二、社区建设中的物业管理 社区是社会在地域上的集合，是城市系统内的子系统；是相同地域范围内的人、团体、设施组成的复杂综合体。包罗万象、涉及各个层面，没有任何系统，像社区系统这样复杂与多变。 社区建设是指围绕社区所进行的组织建设、思想建设、文化建设、环境建设、治安建设等一系列管理与构建活动。在计划经济体制