中国房地产业的行业结构研究——从新古典经济学的分析视角.pdfVIP

维普资讯 《云南社会科学))2008年第4期 SociaJSciencesinYunnanNo．4 中国房地产业的行业结构研究 — — 从新古典经济学的分析视角 崔 裴 (华东师范大学 东方房地产学院， 上海 200062) 摘要 ：由于制度安排因素的作用，特别是有悖于分工 自发演进的制度安排的影响，中国房地产业的服务业属性较 低：中国房地产业 内部存在着与 自发的分工演进规律不同的专业化分工规律和行业分化轨迹。 关键词：中国房地产业；行业分化；行业结构；分工演进 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号2008)o4—Oo48—O5 新古典经济学是一种新的经济学分析框架，它运用超 自发地演进)可以用动态全部均衡模型予以解释：在初始 边际分析的方法，从生产一消费者的专业化选择入手，充 阶段，人们对各种生产活动都没有经验，生产率很低，因此 分考虑各种交易费用的一般均衡意义，分析了分工演进的 付不起交易费用，只好选择自给自足。当人们慢慢在每种 基本规律及其不同侧面。其关于分工演进的基本思想是， 活动中积累了一些经验，生产率逐步提高，因而能负担得 任何一个经济体系都面临着分工经济和交易费用的两难 起一定的交易费用，于是人们选择较高的专业化水平。通 冲突。交易效率越高，折中两难冲突的空间就越大，分工水 过市场 自由择业和 自由价格机制 ，这些自利决策的交互作 平也就越高。随着分工的演进，社会的商业化和市场化程 用会使整个社会的分工水平提高。升高的专业化水平反过 度会随之强化。房地产业作为国民经济体系中的一个相对 来加速了经验积累和技能改进 ，使生产率进一步上升。此 独立的产业(群)，本身是社会分工演进的结果，同时，其内 时每个人在权衡专业化将带来的报酬和当前增加的交易 部的分化、整合同样也与分工演进密切关联。 费用后，认为可以付更多的交易费用，因此反过来会进一 步提高专业化水平。这样 ，良性循环过程就会出现。这个过 一 、 分工与中国房地产业 程使分工演进越来趱决【67～69)。 从理论上看 ，房地产业是指围绕着房地产商品的生 新古典经济学认为，交易费用①对分工演进和经济发 产、流通和消费环节而开展开发投资、租售经营、中介服 展有着极其重要的影响，交易费用系数越低，分工水平就 务、物业管理等经济活动的行业 (但不同国家对房地产业 越高；反之则越低。交易费用取决于交易技术、制度安排和 的定义是有差别的，这与各国房地产业的发展阶段有关)。 城市化因素[· 。分工的内生演进(一种动态机制，指在任 由于在房地产生产、流通、消费各环节的各种经济活动各 何经济参数都不发生外生变化时，分工会随时间的流逝而 自有不同的专业要求 ，房地产业内部存在着专业化经济和 收稿 日期：2o08—04—28 作者简介：崔 裴(1963 )，女，华东师范大学东方房地产学院副教授，上海易居房地产研究院·上海房地产流通研究所副所长。 ①交易费用可分为外生交易费用和内生交易费用。外生交易费用是指在交易过程中直接或间接发生的那些费用，它不是 由于决策 者的利益冲突导致经济扭曲的结果。内生交易费用包括广义的内生交易费用和狭义的内生交易费用。广义的内生交易费用是指，只 有在所有参与者都做出了决策后才能确定的交易费用。它是个体 自利决策交互作用的结果。狭义的内生交易费用是指市场均衡同 帕累托最优之间的差别。它是机会主义行为的结果。 维普资讯 分工经济。分工程度和分工格局则受各种房地产经济活动 是中国房地产业中最主要的行业 (根据国家第一次经济普 的交易费